Премиум
Кратко по изменениям семейной ипотеки:
▪️ С 1 октября ставка будет зависеть от количества детей в семье: 4–12% для Москвы и Питера и 2–10% для регионов. При этом нижняя планка — это 5 детей, верхняя — 1 ребенок. Большинство семей по статистике — это 1–2 ребенка. То есть в реальности мы говорим о 10–12% для Москвы/Питера и 8–10% для регионов.
▪️ Установлен лимит кредита — 6–10 млн руб. в регионах, 10–12 млн руб. в Москве. Чем больше детей, тем выше лимит.
▪️ Сохранение ставки 6% — только на землю или ИЖС.
▪️ Максимальный льготный период — 15 лет, дальше ставка меняется на рыночную.
▪️ С 1 января возвращаются штрафы за просрочку ввода в эксплуатацию.
☝️ Как это повлияет на застройщиков:
▪️ 70% покупателей — это семьи с одним ребенком, и ситуация для них значительно ухудшается. Платеж для столиц вырастет почти вдвое, для регионов — примерно на 60%.
▪️ Условия улучшаются для многодетных семей, но это всего 10% покупателей.
▪️ У большинства застройщиков по-прежнему значительная доля ипотеки в продажах — от 50%.
▪️ Самая сильная просадка в продажах с октября будет в столичных регионах. В первую очередь это негатив для ЛСР и Эталона. У них максимальная аллокация на Москву и СПб.
▪️ В разрезе диверсификации каналов продаж самые сильные риски — у АПРИ, Самолета и Glorax. У них доля ипотеки выше 60%, у АПРИ — выше 70% продаж. 50% нынешней ипотеки сейчас — это именно льготная.
▪️ Негатив от спада продаж усилится оттоком средств на штрафы. Здесь максимальный риск — у Самолета. У АПРИ тоже высокий процент сдачи с опозданием: за 2026 год — 75% по вводу жилья.
Отчеты за Q3 у компаний будут неплохими, т.к. многие стремились успеть воспользоваться семейной ипотекой перед ужесточением. В Q4 будет сильное падение и к/к, и г/г. А 2027 год будет очень тяжелым для отрасли.
Цены на жилье перестанут расти. За счет льготной и семейной ипотеки цены на первичку часто были выше цен на вторичку на 20–30%. Теперь этот спред будет сокращаться.
📌 Итог
Давление на девелоперов усиливается. Самый худший расклад пока что у Самолета, лучший — у Glorax. Но мы в целом не рассматриваем покупку девелоперов с учетом новых правил по льготной ипотеке. Только облигации, и то с большой осторожностью и осознанием растущих рисков у ряда эмитентов.
#макро #потребительский #риски
#SMLT #APRI #GLRX #LSRG
Telegram
MAX
