Как мобилизация скажется на рынке недвижимости 29.09.2022

💡 Как мобилизация скажется на рынке недвижимости

Как пишут в Forbes, традиционное осеннее оживление в сфере недвижимости, едва начавшись, было прервано новостями о частичной мобилизации. Если верить комментариям участников рынка, то замедление коснулось всех сегментов – продажи жилья как первичного, так и вторичного, серьезно замедлились.

Немного конкретных цифр:

📍Под самым сильным ударом оказался сегмент элитной недвижимости. Всю предыдущую неделю наблюдался спад интереса со стороны покупателей. Обращения по покупке и аренде сократились примерно в 2 раза. CEO Apple Real Estate, например, отметил падение спроса на 50% – так же, как это было в начале пандемии или в феврале-марте 2022. Новые сделки срываются, а договоры аренды расторгаются. Объясняется это просто – наиболее обеспеченные слои населения мигрируют в первую очередь. Так, значительно увеличились запросы на приобретение недвижимости за рубежом.

📍Как сообщают в Циан.Аналитика, снижается первичный спрос (то есть поиск недвижимости и звонки). Объявления о покупке квартир в новостройках смотрели на 27% реже средних годовых значений, на вторичном рынке – снижение на 17%. При этом аренда просела скромнее – «всего» на 14%.

📍Собственники и, судя по всему, девелоперы готовы к дисконтам ради ускорения сделок. В ряде случаев цены на квартиры понижены на 5-20%. Вообще мнения на этот счёт сильно расходятся. Отдельные аналитики ожидают скорой стабилизации рынка, а другие (например, вице-президент Российской гильдии риелторов – Константин Апрелев) прогнозируют общий спад цен на 15-20% в течение полутора лет. 10-20% падение по отношению к прошлому году прогнозирует и Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.

📍Эксперты Циан.Аналитики также прогнозируют, что на фоне частичной мобилизации количество сделок с первичной недвижимостью может упасть на 30%, а на вторичном рынке – на 15%. Возможно массовое расторжение сделок – люди экстренно меняют планы на фоне изменившихся жизненных обстоятельств.

Есть и другие факторы, незаметные на первый взгляд. Во-первых, это искусственное ограничение спроса со стороны банков. Да, в ряде случаев снижен первый взнос с 15% до 10%. Но, как сообщают застройщики, банки стали отказывать в ипотеке гражданам, которые потенциально могут быть призваны к мобилизации. Во-вторых, возрастает риск неплатежей по ипотекам. В-третьих, люди банально ставят ипотечные сделки на паузу – в ряде регионов это до 20% от общего их количества, то есть каждая пятая покупка откладывается. В-четвёртых, в зависимости от масштабов мобилизации застройщики могут столкнуться с нехваткой рабочей силы – это увеличит операционные расходы. Сказывается и отток населения – только за первые дни с объявления частичной мобилизации Россию, по данным Новой Газеты, покинуло более 260 тыс. мужчин. А многие из них забрали с собой свои семьи, т.е. это число можно смело умножать на 2-3.

Мы проанализировали много мнений и высказываний экспертов в сфере недвижимости. Где-то преобладают скорее панические настроения, но в большинстве своём они ожидают временную стагнацию на рынке. То есть, диапазон настроений где-то от минусовых значений до нуля. Получается, что стагнация – самый оптимистичный прогноз.

Застройщикам становится всё сложнее и сложнее. Недавно ЦБ «прессовал» их сворачиванием «маркетинговых» ставок в 0,1%, также мы ожидаем скорого ужесточения ДКП – скорее всего, уже в 2023 ставки начнут расти. Теперь прибавилась ещё и тотальная неопределённость, которая теоретически может ускорить неизбежное снижение цен. В общем, пока ситуация складывается как нельзя пессимистично для рынка недвижимости.