Инвестировать в складскую недвижимость больше не актуально? 22.08.2022

​​ 💡 Инвестировать в складскую недвижимость больше не актуально?

Последние годы рекордными темпами увеличился рынок складской недвижимости благодаря развитию e-commerce. COVID-19 стал новым катализатором роста – ранее популярные в качестве объектов инвестиций офисы, торговые центры и магазины повально закрывались на карантин. «Избыточный» капитал перетёк в склады. Но времена изменились, и в 2022 отрасль сталкивается с множеством проблем из-за надвигающейся рецессии. В Financial Times ожидают опустения складских помещений и волну банкротств. Акции крупнейших промышленных REIT уже дешевеют: с апреля капитализация Public Storage упала на 12% (в моменте проседала на 30%), Prologis на 23%, Extra Space Storage падал на 27%, но отыграл потерю (скорее всего временно).

Почему у отрасли не самые радостные перспективы?

Ставки ЦБ

Одной из основных угроз стало массовое повышение ставок ЦБ по всему развитому миру. Даже ЕЦБ в июле впервые за 11 лет поднял её с 0% до 0,5%. Значительный объём операций со складской недвижимостью совершался через кредитование. Крупные инвесторы брали займы на строительство складов, а доход с аренды должен был погашать затраты на обслуживание и выплату процентов + приносить доходность. Маржа итак была небольшой (инвесторы приобретали недвижимость с доходностью 3% и менее), сейчас же она приблизится к нулю.

Замедление экономики

Темпы роста e-commerce замедлились, а в экономике назревает рецессия. Ранее ~2/3 логистического рынка было связано именно с электронной коммерцией и розничной торговлей. А это одна из самых неустойчивых отраслей в периоды экономических спадов. Негативно сказывается и инфляция – растёт стоимость строительства и обслуживания складов, а переложить затраты на клиентов полностью не получается, т.к. порой арендаторы не могут оплачивать повышенную ставку.

Падение цен

С пиковых значений цены на складскую недвижимость постепенно снижаются – в США, например, за второй квартал они скорректировались на 5%. Порой собственникам приходится снимать объекты с продажи – не удаётся реализовать по заданной цене.

Что дальше?

Сейчас доля свободных помещений невысока – в США всего 3%. К тому же компании во время ковида натерпелись проблем с цепочками поставок и постепенно наращивают локальные хранилища. Но исходя из отчётов ритейлеров и полупроводниковых компаний видно, как стремительно накапливаются запасы – потребительский спрос затухает, производители будут распродавать их, сокращать мощности и оптимизировать затраты, в т.ч. на хранение. Поэтому долгосрочно перспективы не слишком радужные.