💡 Самолёт – снизили прогноз на год 

#SMLT 

Отрасль – девелопмент. Строительная компания, один из ведущих российских девелоперов, специализирующийся на эконом-классе, базируется в Москве, Санкт-Петербурге и прилегающих областях.

Отчетность за H1’23 📋 

💰Выручка 101,4 b₽ (+53% г/г)

💰Чистая прибыль 9,32 b₽ (+73% г/г) 

💰EPS 111,1 ₽ (+83% г/г)

Как использовать разборы компаний на Unity

Выручка по сегментам:

📍Продажа недвижимости – 97,3 b₽ (+53% г/г, 96% от выручки)

📍Сервисные компании и оказание услуг ЖКХ – 2,1 b₽ (х2 г/г; 2% от выручки)

📍Строительные услуги/Прочее – 2 b₽ (х2 г/г, 2% от выручки)

Выручка по регионам:

📍Москва и МО 91,2 b₽ (+50% г/г, 90% от выручки)

📍Санкт-Петербург и Ленинградская область 10,2 b₽ (+93% г/г, 10% от выручки)

Операционные показатели 

📍 Доля контрактов, заключенных с участием ипотечных средств, составила 86% (+13 п.п. г/г)

📍 Средняя цена за квадратный метр за 1П 2023 года по жилой недвижимости составила 164,6 тыс. рублей, снизившись на 2% г/г

📊 Финансовые и операционные показатели за H1’23

📍Коммерческие, общие и административные расходы (SG&A) 10,3 b₽ (+53,7% г/г). В т.ч. расходы на рекламу 2,6 млрд рублей (+93% г/г). 

📍Маржа валовой прибыли 34,2% (+1,2 п.п. г/г)

📍Маржа операционной прибыли 25,8% (+2,4 п.п. г/г)

📍Операционный денежный поток -57 b₽ (был -55,2 b₽ г/г)

📍FCF -57,4 b₽ (был -56,4 b₽ г/г)

📍Капитальные затраты 375 m₽ (-70% г/г)

📍Денежные средства и их эквиваленты 13,3 b₽ (+34% с начала года)

📍Денежные средства на счетах эскроу 207,9 b₽ (-18% с начала года)

📍Кредиты и займы 298,5 b₽ (+5,6% с начала года)

📍Скор. чистый долг 68 b₽ (-13% с начала года)

📍Отменили выплату итоговых дивидендов за 2022 год

📍Выкупили собственные акции на 2,5 b₽ (+56% г/г)

📍Количество акций в обращении -0,6% г/г

• GMV сервиса «Самолет Плюс» за 1П 2023 года составил 229 млрд. руб., из которых на продажи вторичной недвижимости пришлось 92 млрд. руб.
• Общее количество контрактов составило 15,6 тыс.
• Продажи, выраженные в натуральном значении, составили 550,3 тыс. кв. м (+14% г/г).
• Рентабельность по скорр. EBITDA по итогам 1П 2023 составила рекордные 32,6% по сравнению с 27,7% годом ранее.

📮Прогноз на FY’23

Выручка 290 b₽ (+49% г/г), EBITDA 75 b₽ (+56% г/г), продажи первичной недвижимости 1,6 млн. кв.м. (+50% г/г). 

Ключевые события

• Акционеры приняли решение прибыль по итогам 2022 года не распределять.
• 29 мая 2023 года компания сообщила о решении Совета директоров осуществить выкуп собственных акций в размере до 10 млрд руб. до конца года. Приобретенные акции будут использованы в общекорпоративных целях.
• В мае 2023 года «Самолет Плюс» сообщил о приобретении третьей крупнейшей сети агентств на российском рынке – компании Zoltor. Сделка позволит увеличить присутствие «Самолет Плюс» на рынке риэлторских услуг, занять долю в 10% от рынка недвижимости и увеличить GMV сервиса на 41% до 620 млрд рублей к 2024 году.
• 20 июня 2023 года компания сообщила о подписании соглашения о приобретении 100% ГК МИЦ, одной из крупнейших девелоперских компаний Московского региона. В периметр сделки вошел весь бизнес ГК МИЦ: более 50 компаний и земельный банк. Оплата будет осуществлена в несколько денежных траншей с привлечением банковского финансирования.

👉 Итоги

Умеренно-позитивный отчет. Выручка выросла на 53% г/г до 101,4 b₽. Чистая прибыль выросла на 73% г/г до 9,3 b₽. При этом рентабельность по EBITDA в очередной раз достигла рекордно высокого уровня, составив 32,6% по сравнению с 27,7% годом ранее.

Темпы роста, безусловно, замедлились. Выручка выросла «всего» на 53% г/г при >80% росте за 2022 год. Однако это всё ещё выше среднего темпа роста с 2018 по 2022 год, который составил примерно 44-45%. Также отметим, что более важным фактором стала именно работа над рентабельностью. Взяли под контроль себестоимость и операционные расходы. В результате этого валовая маржа увеличилась на 1,2 п.п. г/г, а операционная – на 2,4 п.п. г/г. 

Поддерживают высокие темпы роста за счет продолжения агрессивной экспансии. Всё первое полугодие цена за кв. м. полировала минимумы и находилась на плато. Однако продолжали запускать продажи в новых проектах и новых очередях в уже реализуемых проектах, выведя на рынок более 1 млн кв. м., +66% г/г.

Были и новые инициативы, которые способствовали росту продаж. За полугодие вывели на рынок сервис «Целепорт», позволяющий накопить на первый взнос на покупку жилья, а также «Аренда в Можнотеку», сервис, который дает возможность арендовать квартиру в проектах Самолета за 1000 рублей в месяц до того момента, как дом, в котором клиент купил квартиру, будет сдан.

У компании также выросла оценочная стоимость активов. 10 мая 2023 года был опубликован подготовленный Commonwealth Partnership отчет об оценке справедливой стоимости активов группы «Самолет» по состоянию на 31 декабря 2022 года. Справедливая стоимость активов составила 761 млрд руб, 43% г/г. Наибольший вклад в увеличение стоимости активов внес земельный банк, который достиг 45,9 млн кв. м при стоимости в 652 млрд руб. 

Теперь про долг. Тут ситуация продолжает улучшаться. С одной стороны, общий размер кредитов и займов вырос на 5,6% с начала 2023 года. С другой, размер скорр. чистого долга снизился сразу на 13% за аналогичный период. В результате Net/Debt EBITDA упал до 1,1х против 1,6х на конец прошлого года. Объём ликвидности тоже подрос более чем на 30% до 13,3 млрд рублей. Объём средств на счетах эскроу снизился с 252,5 млрд до 207,9 млрд рублей – эти деньги были раскрыты в результате сдачи проектов. В целом за весь 2023 год планировалось раскрыть 177 млрд рублей со счетов эскроу. 

Однако все это не значит, что у компании нет проблем с долгами. У неё большой и очень дорогой леверидж. Процентные платежи за полугодие составили 56 млрд рублей, что только наполовину покрывается EBITDA и составляет половину от выручки. Благо, долг пока покрывается высвобожденными средствами со счетов эскроу. У компании долговой портфель состоит на 20% из рублевых облигаций и на 80% из проектного финансирования. С облигациями проблем вообще нет. А вот с проектным финансированием – да. Средневзвешенная ставка высокая. Львиная доля долгосрочных и краткосрочных кредитов (130,2 млрд и 82,7 млрд рублей) взята под плавающую ставку. Её размер в среднем = Ставке ЦБ + 2,2-5,1 п.п. То есть если в H1’23 средняя ставка была около 11-12%, то сейчас это 16-17%. Разница огромная. Обслуживать такой долг очень непросто. Процентные платежи однозначно скажутся на прибыли за год.

Резкий рост ставки ЦБ перекрыл весь позитив от нового витка роста цен на недвижимость. В среднесрочной перспективе это подкосит рынок, даже несмотря на высокую долю льготной ипотеки. Видимо, руководствуясь этими соображениями, менеджмент и понизил прогнозы на весь 2023 год. Теперь ждут роста выручки до 290 млрд рублей (+49% г/г) против 350 млрд (+80% г/г) ранее, EBITDA 75 млрд рублей (+56% г/г) против 90 млрд рублей (+78% г/г) ранее. Конъюнктура действительно непростая. С одной стороны, в конце Q3 начался разгон цен за кв. м. в Москве (график выше от IRN). С другой, это временный эффект, вызванный ажиотажным спросом, пока сохраняются выгодные / льготные условия. Глобально аналитики ожидают спада в ипотеке на 30% в Q4. А это 86% дохода Самолета. То есть 2024 год может оказаться слабым на продажи.  

По мультипликаторам оценивается дешевле среднеисторических (P/E 12,5, P/S 1,2), но уже не так привлекательно дешево, как в начале 2023 года. Форвардные показатели подросли на фоне заниженных прогнозов. FWD P/E = 9,5. Для сравнения, ещё в мае 2023 FWD P/E был в районе 5. На фоне конкурентов стоит дороже, но это оправдано темпами роста доходов. 

Глобально у компании 2 проблемы: это дорогой долг и рыночная конъюнктура. Форвардные мультипликаторы дорожают на фоне более слабых прогнозов. Пока что компания оправдывает свою оценку будущими темпами. Но что будет в 2024 – большой вопрос. Задранная ставка ЦБ – явно неожиданный и неприятный сюрприз, к которому рынок недвижимости не готов. В H1’22 ставка продержалась высоко меньше месяца. Сейчас же ЦБ планирует удержать её в районе 11-12% весь 2024 год. Снизили прогнозы в нашей таблице, будем также пересматривать прогноз и на 2024 год. За рост выступает низкий фри флоат и продолжающийся байбек. 

Драйверы

1. Высокие темпы роста
2. Низкий фри флоат и байбек 
3. Высокие цены на недвижимость 

Риски

1. Значительный и дорогой долг
2. Высокая ставка ЦБ
3. Есть риски отмены дивидендов

Точка входа (3600 ₽)

Среднесрочный потенциал (4000 ₽)

Долгосрочный потенциал (6000 ₽)

#Отчетность