Пузырь на китайском рынке недвижимости – как некомпетентность политиков приводит к кризису 02.09.2022

​​ 💡 Пузырь на китайском рынке недвижимости – как некомпетентность политиков приводит к кризису

Мало для кого секрет, что рынок недвижимости Китая переживает худшие времена за последние два десятилетия. Долгое время строительство было одним из локомотивов экономического роста страны, но сейчас застройщики едва сводят концы с концами. Почти все помнят про громкий скандал с Evergrande, а сейчас то и дело всплывают катастрофические данные по отдельным компаниям: у одного из крупнейших девелоперов КНР – Country Garden (и почему СПБ биржа добавил эту компанию в число 12 первых, доступных в гонконге?) – в H1’22 ЧП сократилась на 96%; близок к дефолту оказался Shimao Group. Продажи недвижимости упали на треть г/г (а весной падение достигало 50%). Акции застройщиков летят в ад, тестируя двухлетние минимумы.

Что случилось?

Долгое время продажа недвижимости в Китае была запрещена, и только в 1998 году ситуация изменилась, когда запрет был снят. С того момента число жителей удвоилось, сектор недвижимости бурно развивался, росли и долги застройщиков, нуждавшихся в ликвидности. Так, продажи облигаций в долларах с 675 m$ в 2009 возросли до 64,7 b$ в 2020. При этом недвижимость стала очень популярным инвестиционным инструментом. Всё это привело к тому, что за 15 лет цены на квартиры взлетели в 15 раз (для сравнения, индекс цен на дома в США за 1995-2008 увеличился в 2,3 раза). Так образовался пузырь, который правительство слишком поздно распознало. В последние годы чиновники начали вводить драконовские меры по охлаждению отрасли и замедлению кредитования – это привело к кризису ликвидности у застройщиков. Стройки стали замораживаться, ещё и продажи замедлялись на фоне ковида и нулевой терпимости к нему властей. Серьезные звоночки начались еще в 2020. Тогда правительство ввело прямое ограничение на кредитование – постановление о трёх красных линиях. Это своего рода рейтинг – чем больше долгов у компании, тем больше «линий» и тем меньше кредитных средств она может привлечь. В 2021 минимум 60% застройщиков получили как минимум одну такую линию, а 10% - все три (включая Evergrande).

Стоит ли ждать мирового кризиса по сценарию 2008?

Не совсем. Прошлый кризис был вызван ростом просроченных и мусорных кредитов – по сути из-за жадности банков. В этот раз причина искусственная, по факту политическая. Китайские семьи всё ещё способны платить по кредитам – да, просроченные платежи растут, но это связано скорее с нежеланием вносить средства за недостроенное жильё. Застройщиков искусственно лишили ликвидности, оборотного капитала, без которого отрасль встала. За волной дефолтов последуют массовые неплатежи по кредитам, но уже со стороны девелоперов. Это потенциально ужесточит условия кредитования, что добьёт экономику.

В глобальном масштабе это серьезная угроза для мировых фондовых рынков, несмотря на изоляцию рынка недвижимости КНР от остального мира. Китай важнейший торговый партнёр США и Европы, и у всех трёх из них куча собственных внутренних проблем. Серия дефолтов образует гигантскую дыру в балансе банков, что приведет к краху местного фондового рынка. Снизится промышленное производство и встанет строительство, что обрушит цены на все сырьевые товары.

Мировой экономике придётся непросто, кризис в Китае лишь одна из многих составных частей большой проблемы. Сейчас правительство КНР начало расхлёбывать последствия своих ошибок. Единственное решение – накачать отрасль ликвидностью, что, собственно, и делается: недавно анонсирован новый пакет поддержки на 44 b$. Как скоро китайская экономика выберется из кризиса – трудно предсказать, но займёт это не один год, учитывая, что за последние 12 месяцев улучшений не наблюдалось.

Зависимость Китая от рынка недвижимости – колоссальная. Когда начнет реальный «ахтунг» - предсказать невозможно. Это может быть, как 2023 год, так и 2030. Но без потрясения для фондового рынка – не обойдется.