💡 На рынке российской недвижимости пузырь?

За последний месяц я прочитал 4 книги и более 30 статей, посвященных пузырям на рынке недвижимости в разных странах. Коротко расскажу о том, есть ли признаки пузыря в РФ. 

Примерно с 2020 года на рынке недвижимости РФ мы наблюдали реальный бум – квартиры выросли в стоимости в среднем на 50-70% в зависимости от региона (а в отдельных случаях увеличение вплоть до 200%). Как сообщают в консалтинговом агентстве Knight Frank, в 2021 Россия вошла в десятку стран мира по темпам роста цен на жильё, обогнав США, Францию и Германию. Бустом для рынка послужила льготная ипотека и рекордно низкие ставки на фоне экономических стимулов в период COVID-19 всё это подкреплялось ажиотажным спросом и эффектом FOMO – «успеть купить, пока не подорожало». 

Сейчас всё больше экспертов и аналитиков начинают говорить о надувшемся пузыре, в том числе подобный комментарий давал и ЦБ (хотя и в очень осторожной форме). Какие признаки пузыря видно уже сейчас?

- Ставка аренды. Если верить данным Циан.Аналитики, средняя стоимость месячной аренды квартиры в Москве весной составляла 45-46 тыс. рублей. При этом средняя цена однушки к лету достигала 8,3 млн рублей. То есть соотношение ставки аренды к рыночной стоимости опустилось до 6,5%. А значит, годовая доходность такой инвестиции составляет ниже 7%, что даже менее привлекательно, чем ставки по ОФЗ. Но до критического уровня по этому показателю еще далеко. Пузыри обычно лопаются при соотношении аренды к стоимости квартиры в 2-3%. 

- Динамика доходов населения. При росте недвижимости в цене с 2020 на 50-70% доходы населения увеличились лишь на 5%. Ипотека становится всё более непосильной, несмотря на льготные ставки. В своём обзоре ЦБ отмечал, что доля кредитов с первоначальными взносами менее 20% стала «чрезмерно высока». При этом нередко сам первый взнос делался за счёт потребительского кредитования или рассрочки, т.е. ипотеку дают тем, у кого на самом деле нет денег. Банально с каждым годом всё меньше людей может позволить себе покупку квартиры, платёжеспособность не поспевает за ростом цен.

Ситуация после февраля поставила рынок под угрозу. Ключевая ставка на уровне 20% сделала ипотеку бессмысленной. Да, по итогам марта-апреля мы видели прирост цен на жильё, но связано это было с ажиотажным спросом и попыткой «пристроить» деньги на время нестабильности. Но уже летом мы увидели существенное охлаждение в отрасли. 

Как видно из графика irn.ru, с начала лета наступила первая за 5 лет коррекция. По Москве средняя цена за кв. м. с пиков упала более чем на 5%. Наблюдается затухание спроса: в крупнейших городах за год он упал на 30-50%. Предложение же только за июль возросло на 7%. Настолько резкий профицит неизбежно повлечёт за собой дальнейшее падение цен. Уже сейчас новостройки продаются с дисконтом. Например, при оплате сразу наличными скидка может составить до 15-20%. Кроме того, если верить главе irn.ru, то в жильё закладывается скрытый дисконт. Как правило, он завуалирован в низкой ставке или субсидиях от застройщика. Было посчитано, что 1% субсидирования ипотеки примерно равен 5% снижения цены. Девелоперы снижают ставку почти до нуля, т.е. получаем скрытую скидку на уровне ~30%. 

Каковы выводы? 

Недвижимость в РФ действительно очень дорога относительно доходов населения. Строительная промышленность составляет 10.6% от ВВП России, что в целом соответствует норме. Признаки пузыря – это 15-20%. В Китае сейчас доля недвижимости от ВВП выше 20%, поэтому в Поднебесной ситуация действительно тяжелая. 

То есть, цифры не подтверждают визуальное впечатление о пузыре на отечественном рынке недвижимости. Но прекрасно видно, что он постепенно надувается. Ключевые параметры, за которыми нужно следить:

1. Соотношение спроса и предложения. Эмиграция и падение покупательской способности населения уже привели к снижению спроса, притом что предложение не снижалось.
2. Соотношение годовой аренды к стоимости жилья. Первый тревожный сигнал – падение показателя ниже 5%.
3. Доля строительной отрасли от ВВП. В 2023 году нас ждет снижение доходов от нефтегазовой отрасли, и доля недвижимости автоматически вырастет. Выше 15% – нездоровая экономика. 
4. Рост/снижение реальных доходов населения против роста/снижения стоимости жилья. 

Когда лопнет?

Абсолютно невозможно предсказать. 4 вышеперечисленных параметра имеют слишком широкий диапазон. Например, соотношение аренды недвижимости к ее стоимости упало ниже 1% в Ирландии в 2007 году. Это абсурдно низкий уровень, P/E 100! Но пузырь лопнул только через полгода. 

В России, как и в Китае, у населения нездоровый ажиотаж к недвижимости. Для 80-85% населения – это лучший инвестиционный инструмент. Это также один из важных параметров, который рано или поздно приведет к пузырю. 

Первый стресс-тест нас ждет в 2023 году, когда упадут доходы от коммодитиз, а мировая экономика замедлится или вообще скатится в рецессию. Если этот период будет пройден, то пузырь продолжит надуваться и дальше и лопнет ближе к 2030-2035 году. 

Что делать с этой информацией?

Цены на недвижимость уже снизились в текущем году, в следующем году они будут еще ниже, и лучшая возможность для покупки будет в 2023 году. Инвестиции в Самолет, ЛСР, ПИК, Эталон несут в себе повышенный риск, и вероятная доходность несопоставима с уровнем риска. Если рынок выдержит тяжелый 2023 год, то цены вернутся на траекторию роста. 

Вот такой вот прогноз, на основании изученной мной информации. Теперь, когда я повысил свою экспертность в вопросах пузырей на рынке недвижимости, буду раз в несколько месяцев делать краткий обзор ситуации в РФ.