Кризис коммерческой недвижимости: то, о чём все сейчас говорят 04.04.2023

​​ Кризис коммерческой недвижимости: то, о чём все сейчас говорят

Коммерческая недвижимость может оказаться под ударом следующей после банков. Об этом стали всё чаще стали говорить видные банки, фонды и отдельные аналитики. Например, о рисках в секторе заявлял сам Пауэлл, также о кризисе в коммерческой недвижимости говорили в BofA, JPMorgan, Goldman Sachs, даже Илон Маск. Осталось дождаться бычьих комментариев Джима Крамера насчёт недвижимости и можно шортить.

А теперь серьёзно. Опасения действительно не беспочвенны. Одна из главных причин – это, конечно, повышение ставки ФРС. Но это всем очевидно, не будем лишний раз говорить про удорожание финансирования и рост ставок по кредитам до многолетних максимумов.

Менее очевидный фактор – отрасль коммерческой недвижимости тесно связана с региональными банками. Несмотря на то, что сектор широко представлен на фондовом рынке, главным источником финансирования (более половины непогашенных на текущий момент займов) остаются банковские кредиты. А львиная их доля лежит на балансе региональных банков, у которых куча своих проблем. Так, у Signature Bank был 10-й по величине на рынке кредитный портфель из коммерческой недвижимости, у #FRC – 9-й. Главное следствие банковского кризиса – спад кредитования, а коммерческая недвижимость очень чувствительна к этому, ей необходимо постоянное финансирование.

Тем временем цены на ипотечные бумаги, обеспеченные коммерческой недвижимостью (CMBS), снова снижаются. В октябре-ноябре они достигли минимальных с 2008 уровней. Потом немного восстановились, но снова перешли к снижению. Уже появились первые дефолты – в начале марта о дефолте по облигациям на 562 m$, обеспеченным финскими офисами и магазинами, объявила Blackstone. Ранее компания сталкивалась с запросами на вывод средств из других фондов недвижимости.

В отношении сектора коммерческой недвижимости тоже начали употреблять термин «идеальный шторм». REIT’ы уже достаточно давно сыпятся, из фондов идут оттоки, а ипотечные облигации сливают даже похлеще мусорных бондов. Но до апокалипсиса всё же далековато. Всё будет зависеть от ситуации в банковской отрасли. Если (при негативном сценарии) банки продолжат лопаться, то недвижимость переживёт новый стресс ещё большей силы. Но с усилиями ФРС по предотвращению глобальной катастрофы это маловероятно.

В данном вопросе фокус, в первую очередь, на банки. Если там ситуация будет нормальной, то и коммерческая недвижимость выдержит. Но следить за вопросом, безусловно, стоит.