Premium
Не так давно мы уже обсуждали топ-дивидендных бумаг США. В этот раз затронем отдельный сектор, который является одним из наиболее востребованных у дивидендных инвесторов – фонды недвижимости (REIT).
Сектор делится на несколько отраслей, из которых наиболее высокие дивиденды сейчас предлагают три:
- Офисная недвижимость
- Ипотечные REIT
- Медицинские REIT
Почему? Они считаются более рисковыми, в последние 2 года рынок не особо их жаловал ввиду сложного макро. Их котировки болтаются на дне, а див. доходность взлетела до многолетних максимумов. Активно пользуемся этим, чтобы собрать портфель.
Ниже – список из трёх REIT, по 1 на каждую отрасль:
1. Highwood Properties #HIW
Занимается управлением офисной недвижимостью в ключевых бизнес-центрах США. Акции всё ещё торгуются на уровнях 2008-2009 года, FWD P/FFO = 7,2х (на 44% ниже среднего по сектору), FWD P/AFFO) = 11х (на 25% ниже).
Форвардная див. доходность = 7,9% (средняя по сектору = 4,6%, средняя за 4 года у #HIW = 6,3%), она плюс-минус стабильна последние 1,5 года. AFFO Payout = 84%.
У компании стабильно положительный FCF и адекватный долг. Так что рынок закладывает слишком большой дисконт в котировки, ожидая смерти офисов, чего пока не происходит. Для понимания, котировки компании за 2 года упали на 40%, тогда как FFO снизится всего на 10% (с учетом прогнозов аналитиков на текущий год). Отсюда и появился дисконт.
2. Sabra Healthcare #SBRA
Инвестиционный портфель состоит из почти 4 сотен объектов недвижимости в сфере здравоохранения, включая дома престарелых, психиатрические лечебницы, учреждения сестринского ухода и пр.
Акции в середине боковика, начавшегося с 2020 года. FWD P/FFO = 10,6x (на 17% ниже среднего по сектору), FWD P/AFFO = 10,4х (на 29% дешевле).
Форвардная див. доходность 8,3% – один из лидеров во всем секторе. AFFO Payout чуть выше, чем у HIW – 88%.
SABR – это уже защитный сектор, т.к. в отрасли здравоохранения фактор цикличности почти отсутствует. На руку компании долгосрочный тренд на старение населения. Основной риск – ряд компаний в отрасли находятся в полубанкротном состоянии и активно распродают недвижимость, что давит на цены и создает риски для остальных игроков. То есть если у SBRA дела резко ухудшатся, то им придется продавать задешево. Но по мере снижения ставок этот риск уйдет, как и дисконт в акциях.
3. Arbor Realty #ABR
Классический ипотечный REIT, инвестирующий в ипотечные активы как напрямую, так и через ценные бумаги (векселя, облигации)
Акции далеко от своего дна, но при этом торгуются на ~30% ниже 10-летнего максимума, достигнутого в 2021 году. Откат шел на повышении ставки ФРС.
Т.к. это ипотечный REIT, тут нет FFO-метрик. FWD P/E Non-GAAP = 8,3х, что на 20% ниже среднего по сектору и примерно настолько же ниже собственных значений 2018-2022 года.
Форвардная див. доходность = 12%, самая высокая в этой тройке. Минус – это Payout на уровне 106% (по чистой прибыли).
Если располагать компании по возрастанию риска, то сначала идет SABR, потом HIW, а за ней ABR. Ипотечные REIT при этом наиболее чувствительны к ставке ФРС. То есть потенциально при снижении ставки в 2025 году #ABR будет в числе первых бенефициаров. Главное тут – ежеквартально отслеживать ситуацию в компаниях. Пока все 3 стабильны, но есть риски, иначе бы они не торговались с дисконтом. Если вовремя увидеть проблему, то можно будет выйти из позиции без больших потерь при негативном сценарии. При позитивном – высокая див. доходность на долгие годы и дополнительный рост котировок.
