Premium
В 2020 году Правительство ввело массовую льготную ипотеку для поддержания спроса на жилье и увеличения его доступности.
1 июля 2024 программу свернули (оставили только семейную). Кратко подведём итоги того, к чему мы пришли за эти 4 года:
📍Цены на первичное жильё по России в среднем выросли на 170%. Для сравнения, за 2015-2019 рост составил 40-50%.
📍На среднюю зарплату теперь можно купить 0,48 кв. м. жилья против 0,72 кв. м. до введения льготной ипотеки (подробнее – на графике ниже)
📍К концу 2023-го обеспеченность жильем в России составила 28,8 кв. м на человека против 27 кв. м. в 2019. При этом плановый показатель = 33 кв. м. За 4 года рост составил менее 2 кв. м., хотя на программу было потрачено почти 0,5 трлн рублей государственных денег.
📍Прибыли крупнейших застройщиков-монополистов в 2023 выросли в 1,2-4 раза по отношению к 2019 году.
👉 Как пишет Bloomberg, за это время доступность жилья для заемщиков, не участвующих в льготных программах, снизилась на 48%. Проблема в том, что граждане потеряли на росте цен гораздо больше, чем выиграли от субсидий.
Вот простой расчет для понимания того, в насколько непростой ситуации мы находимся:
Допустим, Вася хочет взять ипотеку в не самом большом, но и не маленьком городе. Пусть это будет Самара. Стоимость недвижимости (новостройка) = 8 млн рублей. На 30 лет. Первоначальный взнос 20% (1,6 млн рублей). Калькулятор Сбера дает ставку 19,7%. Ежемесячный платеж = 108 тыс. рублей (!). Медианная зарплата в Самаре при этом составляет ~50 тыс. рублей
Идем дальше. Допустим, у Васи есть жена Маша и 2 ребенка. Тогда он может претендовать на семейную ипотеку под 6%. Тогда ежемесячный платеж составит 35 тыс. рублей (первоначальный взнос уже 25%).
Если Вася работает один, то ситуация патовая: после платежа по ипотеке останется 15 тыс. рублей на месяц на четверых. Если же Маша тоже работает и зарабатывает те же 50 тыс. рублей, тогда на 4-х человек остается 65 тыс. рублей (16250 на человека, чуть больше прожиточного минимума).
Главный вывод – жилье стало недоступным для среднестатистического гражданина РФ со средней зарплатой даже в ипотеку.
Как вы понимаете, при таких раскладах расти ценам на недвижимость будет ну очень сложно.
Глобально видим 2 сценария:
1. Цены на недвижимость застрянут в боковике на несколько лет, пока доходы населения не сравняются с ними
2. Будет небольшой спад цен параллельно с ростом доходов => ситуация нормализуется быстрее
Тотального кризиса и краха не ожидаем. Про застройщиков поговорим в отдельном посте. Для них это, безусловно, серьезный негатив, но они могут с ним справиться.
