Premium
За Q1’25:
📍 Выручка: $71.7M (-5% г/г)
📍 Скорр FFO/акция: $1.94 (-12% г/г)
❌ Традиционно без гайденса
🔎 Дефолты и заполняемость
В апрельской заметке писали, что менеджмент признал дефолты PharmaCann, а также серьёзные проблемы с оплатой у TILT, Gold Flora, 4Front.
Общая сумма непоступившей аренды + дефолт по кредиту в Q1’25 выросла до $29.2M.
Конкуренция с черным рынком, ценовое давление и отсутствие новых рынков продолжают разрушать отрасль каннабиса, здесь позитивных сигналов не дали вообще.
Даже сильные арендаторы уходят в “asset-light”, а IIPR остаётся с дорогими кастомизированными объектами без арендатора.
Заполняемость (occupancy rate) всё также напрямую не раскрывают, но в теории её можно оценить по косвенным раскрытым данным.
Примерно 1.2–1.5 млн кв. футов (17-20% площадей) сейчас либо:
- В дефолте (арендаторы не платят)
- Переарендованы, но аренда ещё не началась (ожидается получение лицензий)
- Либо находятся в переходном статусе после выселения
Т.е. оцениваем реальную заполняемость в Q1’25 в 80-83%. Главный вопрос сейчас ко второй «категории» - насколько растянется данная «переаренда».
Менеджмент говорит, что «обновление арендаторов» (что бы это не значило) рассчитан на 18-36 месяцев…
📊 Дивиденды
За Q1’25 выплатили $1.90 акционерам, при этом скорр FFO/акция вышел в $1.94. Payout ratio уже почти 100%.
При этом в FFO $5.8M (или ~$0.20 на акцию) в Q1 были покрыты не регулярными арендами, а возвратами из депозитов дефолтных арендаторов – этот фактор уже полностью исчерпан.
На прямой вопрос об устойчивости выплат на звонке ответили очень уклончиво, но после снижения скорр FFO в Q2 станет точно понятно, что столько платить нельзя. Думаем, что дивиденды порежут в сентябре на 50-60%.
👆 Оценка
Оцениваются по 9x fwd P/AFFO в условиях страшной неопределённости.
Думаем, что рынок ещё переоценит вниз акции под снижение дивидендов.
В отдельных REIT’ах реализуется всё больше специфических рисков. Думаем, что компании с более «спокойной» конъюнктурой, но похожими проблемами по заполняемости типа ARE выглядят инетерснее.
