Застройщики лишаются маркетинговых ставок – что их ждёт? 13.03.2023

Застройщики лишаются маркетинговых ставок – что их ждёт?

Ещё осенью 2022 года ЦБ РФ приступил к борьбе с экстремально низкими «маркетинговыми» ставками от застройщиков (вплоть до 0,01%). Тут две ключевых причины:

1️⃣ Такая «льгота» явно даётся не бесплатно, застройщики компенсируют низкую ставку за счёт увеличения стоимости квартиры на 15-20-30% или больше. В итоге покупатели обычно переплачивают больше, чем по классической ипотеке.

2️⃣ В глазах покупателей это иллюзорная, но льгота. Такие кредиты пользуются спросом среди рискованных заемщиков. Это приводит к раздуванию пузыря.

Привело это пока только к росту ставки по таким кредитам (об этом чуть позже). Но сейчас в планах ЦБ полностью запретить «льготные» кредиты от застройщиков, теперь субсидии сможет предоставлять только государство (т.е. банкам будут компенсировать низкую ставку из бюджета).

Спрос на маркетинговые ипотеки уже упал из-за возросшей цены. Циан рассчитал примерные платежи за квартиру в одном из проектов при покупке по "нулевой ипотеке" в ноябре прошлого года и в феврале нынешнего. В ноябре наценка за "нулевую" ипотеку по этому объекту составляла от 12% до 15% к стоимости квартиры (ставка при этом от 0,1%).

В феврале наценка была всего 9%, но и ставка по кредиту выросла до 3,75%. Ежемесячный платеж вырос в полтора раза, а общая цена квартиры с учетом всех выплат – на 39%.

Для того, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке по ставке 3,75% стал равен платежу по ставке 0,1%, девелопер должен был бы снизить именно изначальную стоимость квартиры на 19%. Но вместо этого снижена наценка с 12-15% до 9%.

Грубо говоря, квартиры подорожали почти на 40% при том, что спрос продолжает падать.

В 2022 году девелоперы благодаря продажам квартир по своим программам кредитования смогли выручить 660-900 млрд руб. А общий объём ипотеки на рынке первичного жилья достиг 2 трлн рублей. Т.е. доля ипотеки от застройщиков высока, и она полноценно конкурирует с госсубсидиями.

Есть все причины предполагать, что спрос на кредиты от девелоперов в 2023 резко обрушится из-за высокой стоимости. Это может привести к новому циклу снижения цен, т.к. высвободится много «потенциальной энергии» в виде двузначных темпов сокращения спроса, неоправданно высоких цен, сокращения выдач ипотек со стороны банков и пр.