💡 Все забыли про Evergrande и проблемы недвижимости в Китае

Все помнят, как весь финансовый мир переживал, будет выплата по облигациям или все-таки дефолт. Но спустя несколько месяцев все благополучно забил про китайского гиганта. Время взглянуть на ситуацию на рынке недвижимости Китая и оценить риски для мировой экономики. 

В этом году в секторе недвижимости Китая уже была волна дефолтов после того, как Evergrande объявила частичный дефолт в декабре 2021 года. Shimao Group, один из крупнейших девелоперов страны, в июле объявил дефолт по облигациям на 1 миллиард долларов после того, как не смог погасить проценты и основную сумму долга. Shimao все еще имеет непогашенный долг на сумму 5,5 миллиардов долларов. Несколько обремененных долгами девелоперов, таких как Fantasia Holdings, Sinic Holdings Group, Modern Land, объявили дефолт или приближаются к нему. Кредитный рейтинг Sunac, третьего по величине китайского девелопера, также пережил резкое понижение, поскольку возникли опасения по поводу погашения долга.

Почему это происходит и каковы перспективы?

Китайский сектор недвижимости является одним из крупнейших в мире. Он занимает 29% ВВП страны или 4 триллиона долларов. Около 70% домохозяйств страны так или иначе связаны с этим рынком. После 2008 года правительство Китая разработалопрограмму стимулирования внутреннего спроса населения, в том числе и на новое жилье. Что по прошествие 14 лет привело к гигантскому пузырю в строительном секторе, с которым сейчас очень сложно что-то сделать и, который угрожает всей экономике Китая.

В 2020 году китайские регулирующие органы предприняли ряд мер для повышения контроля над ситуацией неконтролируемого роста долга китайских застройщиков. Утвержденные правила получили название "три красные линии" и обязали застройщиков:

• Поддерживать отношение долга к активам на уровне 70%;

• Поддерживать отношение чистого долга к собственному капиталу на уровне 100%;

• Иметь достаточно наличности для исполнения обязательств по краткосрочным займам.

Несоответствие каждому из критериев должно было ограничить возможность застройщиков привлекать новые заимствования. Но китайские фирмы научились обходить запреты, используя всевозможные схемы. В результате, на сегодняшний день долг застройщиковофициально приблизились к 4 триллионамдолларов, а по оценкам Goldman Sachs в совокупности со скрытым или теневым долгом, эта сумма составляет около 8 триллионов долларов. 

Ситуация усугубляется отсутствием позитивной динамики цен на недвижимость. По данным Wind Information, средняя цена в 100 китайских городах практически не изменилась за последний год.

Вместе с ценами падает и спрос. По оценкамS&P Global Ratings продажи недвижимости в Китае в этом году могут сократиться на треть. Официальные данные показывают падение на 32% г/г.

Не улучшает ситуацию и, так называемой,ипотечная забастовка, которая набирают силу с конца июня этого года. В связи с финансовыми трудностями многие застройщики замораживают проекты. Около четверти покупателей жилья, которые купили недвижимость до завершения строительства, склонны прекратить выплаты по ипотеке, если строительство будет приостановлено, говорится в отчете Morgan Stanley от 15 августа со ссылкой на собственное исследование потребителей AlphaWise.

Большинство домов в Китае продаются до завершения строительства, что является важным источником денежных потоков для застройщиков. По данным Oxford Economicsденежные потоки китайских строительных компаний сократились в этом году на 24% по сравнению с 2021 годом. Таким образом застройщики лишились еще одного источника финансирования, помимо кредитования. Что усугубляет для большинства из них и так не простую финансовую ситуацию.

Инвесторы во всем мире обеспокоены, темчто финансовые проблемы китайских застройщиков распространятся на всю экономику Китая. Fitch проанализировал влияние такого стрессового сценария в течение следующих 24 месяцев на более чем 30 видов бизнеса и государственных структур. По их мнению, в самом уязвимом положение находятся фирмы, владеющие значительным объемом активов, обеспеченных залогом, связанным с недвижимостью; инжиниринговые и строительные компании; производители стали (на строительство приходится 55% спроса на сталь в Китае).

Народный Банк Китая, озабоченный ситуацией на рынке, снизил ставку на 10 базисных пунктов, надеясь поддержать ипотечное кредитование. Кроме того, НБК создает фонд в размере 300 млрд юаней (около 44 млрд долларов США) для спасения сектора. Но этого явно мало. Если правительство Китая не окажет массированную финансовую поддержку застройщикам, то в ближайшее время с проблемами могут столкнуться не только потенциальные банкроты типа Evergrande или Shimao, но и компании, которые сейчас выглядят вполне финансово-стабильными. Пока что китайские зомби компании еще подают признаки жизни, но обвал может начаться в любой момент. Через месяц, через год, через 5 лет, спрогнозировать невозможно. Ситуация с каждым месяцем только ухудшается.