Спад на рынке жилой недвижимости – дело времени 26.08.2022

​​ 💡 Спад на рынке жилой недвижимости – дело времени

В период COVID-19 стремительно росла в цене жилая недвижимость. Спрос подкреплялся режимом самоизоляции и трендом на удалённую работу, также рынок подогревали рекордно низкие ставки по ипотекам. Во всех развитых странах за 2-3 года цена на дома и квартиры сильно взлетела. В США с 2019 по 2022 на 46%, а в ряде штатов в 1,5-2 раза. В Великобритании с 2020-2022 стоимость подскочила на 19%, в Австралии на 24%, в Канаде на 44%.

Теперь же спрос оказывается под угрозой из-за рекордных с 80-х годов инфляции и роста ипотечных ставок, доходы населения не успевают за галопирующими ценами. Например, средний рост заработной платы в США в июне составил менее 7%, тогда как официальные данные по инфляции – 9,1%, а среднемесячный платёж по ипотеке с 2019 увеличился на 75%. Средняя ставка по 30-летней ипотеке с 3% в прошлом году возросла до 5,5% в этом. Индекс доступности жилья упал до минимумов 2000-х годов.

Наблюдается и негативная тенденция со стороны предложения. Если ранее был сильный его дефицит, то теперь есть звоночки переизбытка жилья на рынке. Например, количество активных объявлений о продаже недвижимости летом увеличилось на 31% г/г. При этом строительные компании сталкиваются с растущими ценами на стройматериалы и логистическими проблемами, что сильно бьёт по их рентабельности. Следствием стало постепенное охлаждение предложения. В мае число начатых строительств домов упало на 3,5% г/г. Заметен явный спад активности – девелоперы прогнозируют надвигающуюся рецессию и не рискуют вводить дополнительные мощности.

К чему всё это приведёт?

Роберт Шиллер, ранее предсказавший пузырь доткомов и ипотечный кризис 2008 года, сейчас также прогнозирует падение рынка недвижимости. Снижаются продажи и разрешения на строительство. К 2024-25 он ожидает снижение цен как минимум на 10%. Добавляем сюда инфляционное давление, высокие цены на сырьё и материалы и получаем, что ближайшие 2-3 года для девелоперов явно не будут простыми, REIT’ы жилой недвижимости – туда же. Усугубляет ситуацию и поведение потребителей.

Предчувствуя охлаждение рынка, покупатели не спешат с покупкой домов и квартир и проявляют избирательность.