💡 Самолёт – лучший момент для покупки появится после проведения доп. эмиссии 

#SMLT -11% после выхода отчетности

Отрасль – девелопмент. Строительная компания, один из ведущих российских девелоперов, специализирующийся на эконом-классе, базируется в Москве, Санкт-Петербурге и прилегающих областях.

Отчетность за FY’22 📋 

💰Выручка 172,2 b₽ (+85% г/г)

💰Чистая прибыль 15,3 b₽ (+81% г/г) 

💰EPS 185,9 ₽ (+75% г/г)

Как использовать разборы компаний на Unity

Выручка по сегментам:

📍Продажа недвижимости – 166,4 b₽ (+84% г/г, 96,6% от выручки)

📍Сервисные компании и оказание услуг ЖКХ – 2,3 b₽ (+21% г/г; 1,3% выручки)

📍Строительные услуги/Прочее – 2,5 b₽ (+349% г/г, 1,5% от выручки)

📍Арендный доход – 1 b₽ (рост в 5 раз г/г, 0,6% от выручки)

Выручка по регионам

📍Москва и МО 154,6 b₽ (+66% г/г, 90% от выручки)

📍Санкт-Петербург и Ленинградская область 17,6 b₽ (не было г/г, 10% от выручки)

Операционные показатели 

▫️Ср. цена за реализованный кв. м: 168,4 тыс. руб (+10% г/г // +1,8% кв/кв)

▫️Объём продаж (в кв. м): 268,6 тыс. кв. м. (-7,1% г/г // -8% кв/кв)

▫️Объём продаж (денежный): 45,2 млрд руб (+2,5% г/г // -4% кв/кв)

▫️Денежные поступления: 51,1 млрд руб (+8% г/г // -2,6% кв/кв)

📊 Финансовые и операционные показатели за FY’22

📍Коммерческие, общие и административные расходы (SG&A) 15,3 b₽ (+75% г/г)

📍Расходы на рекламу 3,8 b₽ (+81% г/г)

📍Рентабельность по EBITDA 28% (+3,2 п.п. г/г)

📍Маржа валовой прибыли 30,2% (+3,9 п.п. г/г)

📍Маржа операционной прибыли 23,3% (+4,2 п.п. г/г)

📍Операционный денежный поток -117,3 b₽ (был -97,2 b₽ г/г)

📍FCF -118,5 b₽ (был -99,7 b₽ г/г)

📍Капитальные затраты 1,2 b₽ (-50% г/г)

📍Денежные средства и их эквиваленты 9,9 b₽ (+167,6% г/г)

📍Денежные средства на счетах эскроу 252,5 b₽ (+84% г/г)

📍Долг 282,6 b₽ (+112,2% г/г)

📍Скор. чистый долг 77,8 b₽ (+45% г/г)

📍Выплатили дивиденды в размере 7,2 b₽ (+33% г/г)

📍Выкупили собственные акции на 1,73 b₽ (не было г/г)

📍Количество акций в обращении -0,5% г/г

GMV платформы для сделок с недвижимостью «Самолет Плюс» 337 b₽, из них 202 b₽ – продажи первичной недвижимости, включая проекты «Самолета», 135 b₽ – вторичной.

📮Прогноз на FY’23

Выручка 350 b₽ (+80% г/г), EBITDA 90 b₽ (+87% г/г), продажи первичной недвижимости 1,9 млн. кв.м. (+78% г/г). Доля рынка 6% (+3 п.п. г/г).

Ключевые события

Совет директоров компании одобрил допэмиссию 12,3 млн акций с размещением по открытой подписке (это 20% от текущего объема акций). Исходя из текущей стоимости акций, это может принести около 30,6 b₽ компании. Скорее всего, эмиссия будет проведена в течение ближайших 12 месяцев. 

Запустили токены на недвижимость для инвестирования в «цифровые квадратные метры» от 50 тыс. руб. Так, можно купить даже не целый «квадрат», а лишь его долю. Запустили финансовый сервис «Целепорт», который поможет покупателям жилья быстрее накопить первоначальный взнос по ипотеке, в среднем за 1,5-2 года. 

Планируют провести IPO фиджитал-сервиса в сфере недвижимости «Самолет Плюс» до 2025 года. Доля «Самолет Плюс» на рынке сделок с недвижимостью сейчас составляет около 3% с оборотом сделок 337 b₽, к 2030 году сервис планирует занять 20% рынка.

Рыночная конъюнктура

Текущий рынок недвижимости Московского региона полностью завязан на ипотеку, 74% сделок совершается с привлечением заемных средств. Средняя ставка по ипотеке в РФ выросла до 8,3% (+1,65 п.п. кв/кв). За январь-февраль 2023 года банки выдали на 12,4% меньше ипотечных кредитов г/г. Новая волна ослабления рубля может привести к росту инфляции, ставки ЦБ РФ и ставок по ипотеке. К 4 кв. 2022 года объем предложения вырос на 9%, а цена снизилась на 4%. Это было первое снижение цены за квартал с 2019 года.

Продолжение высокого выхода новых объёмов и повышение ипотечных ставок могут стать критичны для рынка. Объем продаж в 2022 году снизился на треть г/г до 6,6 млн. кв.м., и позитивным прогнозом на 2023 год будет остаться вблизи этого уровня. По оценкам Самолета, предпосылок для восстановления спроса на уровень 2020-2021 гг. на рынке нет.

Что касается цен, то Сбербанк прогнозирует падение цен на жилье на 5% г/г к концу 2023 года, однако в Q1’23 цены на первичном и вторичном рынках жилья в РФ выросли на 11,4% г/г и 7,9% г/г соответственно. 

👉 Итоги

Сильный отчёт. Выручка выросла на 85% г/г до 172,2 b₽. Чистая прибыль выросла на 81% г/г до 15,3 b₽. При этом рентабельность по EBITDA достигла рекордно высокого уровня, увеличившись на 3,2 п.п. г/г до 28% (за счет внедрения цифровых технологий и региональной экспансии).

Таких темпов роста выручки достигли в основном благодаря тому, что удвоили число проектов, и увеличили долю рынка в ключевом Московском регионе до 17% (+5 п.п. г/г). Кроме того, увеличили долю региональной выручки, преимущественно сформированной в Северо-Западном регионе. Объем продаж первичной недвижимости вырос на 42% г/г до 178,9 b₽, в натуральных показателях продажи достигли 1,1 млн кв.м. (+32% г/г). Доля ипотечных сделок выросла на 9 п.п. до 82%. Средняя стоимость квадратного метра выросла на 10% г/г до 166,2 тыс. ₽.

Отметим увеличение НМА (нематериальных активов) компании до 22,6 b₽ по сравнению с 1 b₽ г/г в связи с приобретением «СПБ Реновация». В 2023 году ожидается обесценивание НМА в связи с переносом сроков реализации проектов (как минимум 4 b₽), плюс снижение цены продажи 1 кв.м. на 5 тыс.₽ может привести к обесценению НМА на 1 b₽.

Долговая ситуация компании улучшилась. В ближайшие 2 года Самолету следует выплатить 189,6 b₽, т.е. 49% от 385 b₽ общих обязательств. В 2023 году к раскрытию планируется 177 b₽ из средств дольщиков, хранящихся на счетах эскроу, плюс у компании есть невыбранный лимит по кредитным линиям в размере 332 b₽. Этих средств будет достаточно для продолжения строительства по текущим проектам и погашения краткосрочных обязательств в 2023 году. Процентные платежи за год выросли на 152%, достигнув 25,3 b₽, или 14,7% от выручки – они в 1,6 раза покрываются операционной прибылью, угрозы нет. Соотношение Чистый долг/скор.EBITDA упало до 1.6x против 2.3x г/г.

Однако стоит отметить риски, связанные с низкой текущей ликвидностью. Скор.чистый долг (без учета ПФ и кэша) 77,7 b₽, собственный капитал 27,1 b₽. Эскроу-финансирование можно получить только после завершения строительства. Текущая стоимость незавершённого строительства оценивается в 135,1 b₽, и лишь 25,8 b₽ из них (<20%) находится на стадии получения разрешительной документации. Остальные проекты будут находиться в строительстве еще в течение 2 лет. При этом в H1’22 затраты на постройку значительно превысили средства, раскрытые с эскроу-счётов, и это при условии полной сдачи сразу нескольких комплексов комфорт-класса в Подмосковье. К тому же, долг довольно дорогой: средневзвешенная ставка >11%, а последние облигации на общую сумму 35 b₽ размещались под 12,7%-13,3% годовых.

По мультипликаторам оценивается ниже своих среднеисторических значений: P/E 10, P/S 0,9, EV/EBITDA 10,4. Форвардные показатели P/E и EV/EBITDA вдвое ниже, ориентируясь на прогнозы менеджмента. При этом Самолет – единственный публичный девелопер, который выплачивает дивиденды. Ожидается, что в 2023 году компания выплатит 10 b₽, что предполагает доходность на уровне 6% (по сравнению с 3,3% г/г).

В сравнении с отраслевыми конкурентами стоит дороже, но это оправдано высокими темпами роста. ПИК еще не публиковал результаты, но пока Самолет выглядит намного выгоднее на фоне общего снижения объема продаж (ЛСР на 22% г/г, Эталон на треть г/г). Темпы роста выручки у конкурентов также слабые либо отрицательные. Плюс к концу года оценка практически выровняется. У ПИК и ЛСР будет около 4, у Самолет около 5, то есть премия – 25%. Компания предлагает крупнейший земельный банк в стране, высокие темпы роста, амбициозный прогноз развития как ключевого девелоперского бизнеса, так и новых сервисов вокруг недвижимости. При этом Самолет опережает конкурентов, обещает неплохие дивиденды при таких темпах роста и недорого оценивается по историческим мультипликаторам. 

Но есть 3 проблемы, которые портят в общем-то позитивную картину. Высокие темпы роста достигаются за счет дорогостоящего левериджа, что создает большие риски на фоне слабого рынка недвижимости. Долг не представляет угрозы при текущих ценах, но в случае экономического кризиса – может привести к краху компании. Вторая проблема – доп. эмиссия. Для эффективного рынка 20% эмиссия будет соответствовать примерно такому же снижению акций, поскольку она ведет к снижению прибыли на акцию и дивидендов. На российском рынке это может быть и 10% из-за низкой эффективности. Учитывая тонкий рынок, допку размажут на несколько месяцев. Что хуже – мы не знаем, когда она будет проведена. Можно находиться в позиции и, например, в августе получить «сюрприз». Третья проблема – слабый рынок недвижимости. Потенциала для роста цен практически нет, а вот для снижения есть.

Тем не менее, самый сложный период на рынке недвижимости уже позади, безусловно, риски сохраняются, но Самолет выглядит намного привлекательнее, чем год назад. При этом котировки так и находятся на уровне мая 2022 года. Лучшая точка входа появится после окончания доп. эмиссии. При этом нужно учитывать, что руководство из-за всех сил будет стремиться разогнать котировки различными инфо-поводами, чтобы провести доп. эмиссию как можно выше. 

Сохраняем точку входа (2400р) и повышаем среднесрочный потенциал (2700р) в онлайн-таблице

#Отчетность