Рынок недвижимости – нащупали ли мы дно? 18.04.2023

​​ Рынок недвижимости – нащупали ли мы дно?

Давно уже не было нашего традиционного апдейта по рынку недвижимости. За последнее время на нём произошло несколько изменений.

Цены

СМИ всё чаще стали говорить о восстановлении рынка недвижимости этой весной. Действительно, цены за квадратный метр в Москве с декабрьских и январских минимумов выросли примерно на 1%. Падения нет уже почти 3 месяца. Вот краткие сводки по рынку:

📎 Средняя ставка по ипотеке в России по итогам первого квартала увеличилась на 1,65 п.п. и достигла 8,3% годовых. Это связано с завершением околонулевых программ и с изменением условий по некоторым программам с господдержкой

📎 Объем нераспроданного жилья у застройщиков вырос почти до 70 млн кв. м. Это на 25% больше среднего показателя за предыдущие 3 года.

📎 В феврале 2023 года (данные за март будут в конце апреля), по оценке Frank RG, объем выданных ипотечных кредитов составил 114 тысяч кредитов на 425 млрд рублей, что на 50% больше, чем в предыдущем месяце, и на 11% меньше аналогичного периода 2022 года.

📎 Объём ввода многоквартирных домов в 2022 году превысил показатель предыдущего года почти на 12%. В первом квартале 2023 всего недвижимости в Москве введено в размере 3,9 млн кв. м. Это половина от плана на год.

Информация противоречивая: с одной стороны, сохраняется профицит. С другой, всё не так апокалиптично, как казалось в 2022 году. Основные факторы восстановления рынка – отсутствие шоков. Сектор отошёл от эффекта мобилизации, а от начала СВО и подавно. Частично уехавшие граждане снова возвращаются в страну. Мобилизованные направляют заработанные средства женам и родителям на покупку квартир.

Но основная проблема – рост предложения при снижении спроса. Ввод новой недвижимости бьёт рекорды. Вот данные Авито.Недвижимости, чтобы оценить картину целиком:

С февраля 2022 года по февраль 2023 года спрос на первичную недвижимость в России снизился на 30,4%. При этом цены на новостройки за этот период выросли на 5,8%, а объем предложения — на 73,9%.

Сейчас в основном увеличивается количество сделок со вторичной недвижимостью. Но это, скорее, временный отскок. Застройщики ожидают, что цена первичного квадратного метра будет «плоской» в 2023 и 2024 году, т.е. нас ожидает долгий боковик. Для роста прежними темпами больше нет драйверов.

Девелоперы на фондовом рынке отстают от широкого рынка, а их отчеты не столь печальны, как ожидалось ранее. Но нужно понимать, что прирост г/г будет показать очень сложно, а при их покупке на вас ложатся значительные риски. В данный момент это одна из самых неустойчивых отраслей, из-за дисбаланса спроса и предложения. Любой серьезный шок может стать ударом по девелоперам. Поэтому соотношение риск-доходность, мягко говоря, не впечатляет. Безусловно, они могут вырасти, как минимум, за счет низкой оценки, но апсайд не соответствует рискам.