Пузырь на рынке недвижимости РФ скоро лопнет? 07.06.2023

​​ Пузырь на рынке недвижимости РФ скоро лопнет?

Судя по поступающим данным, дела на рынке недвижимости в России налаживаются. Цены за кв. м. в Москве вышли на плато, уже второй месяц «плоская» динамика. Как пишут в Banki.ru , вторичный рынок недвижимости по всей России тоже пришёл в норму. К концу зимы средняя цена за кв. м. даже выросла, на 0,6%. Весной продолжилась нулевая динамика. Рынок недвижимости впал в стагнацию. Нет падения, но и роста тоже.

На наш взгляд, сохраняются предпосылки дальнейшего снижения. Доходы населения и спрос снижается, а вот цены квартир стоят на месте, как вкопанные.

🙈 Чтобы окупить квартиру, потребуется четверть жизни

В Циан.Аналитике подсчитали, что срок окупаемости квартир в крупных городах (если непрерывно сдавать их в аренду) составил 18 лет. Если же квартира приобретена в ипотеку и сдаётся не круглогодично, то срок и того больше. В "Циане" отметили, что срок окупаемости инвестиций в 2019-2022 годах планомерно увеличивался. Относительно 2022 года (рекордного по срокам окупаемости и антирекордного по доходности) – срок снизился на год.

Самый низкий срок окупаемости в Кемерове (примерно 13 лет) и в Хабаровске (примерно 14 лет). "Вернуть" стоимость квартиры быстрее получится в Астрахани (14,5 года) и Челябинске (15 лет). Дольше всего будут окупаться квартиры в Пензе (25 лет), Севастополе и Петербурге (по 24 года).

❓Что по доходности

Средний уровень доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретенной на вторичном рынке, в крупных городах в мае 2023 года составляет 5,6%. До нынешнего года уровень доходности планомерно снижался: в мае 2019 года он составил в среднем 7,4%, в 2020 году – 7,1%, в 2021 году – 6,1%, в 2022 году – 5,3%. Наименьшую доходность от сдачи квартиры получают в Пензе (4%), Севастополе и Петербурге (по 4,2%), Казани (4,5%) и Москве (4,6%).

На рынке жилья явная неэффективность

Базовые правила финансовой грамотности подразумевают, что ставка аренды недвижимости должна быть выше безрисковой ставки. Ведь недвижимость – более рискованная инвестиция. Например, в США долгосрочные трежерис дают доходность около 3,7%, а средняя доходность от сдачи домов и апартаментов в аренду – 6%. Ставка по аренде выше безрисковой ставки = всё в порядке.

А вот в России в 2022 году всё поломалось. Доходность по ОФЗ 8-10%, а доходность аренды всего 5,3%. Это меньше, чем во многих развитых странах. И это явно противоречит понятию рыночной эффективности. Сейчас доходность от аренды даже меньше, чем от банковских вкладов. Такого не было до резкого взлёта цен в 2021-2022.

Теперь рассудите сами: зачем потенциальному инвестору покупать квартиру, чтобы потом сдавать её под 5-6% годовых, когда можно вложиться в ОФЗ под 8-10%. Понятно, что в России свои особенности, и многие не хотят слышать про ОФЗ, считая, что бетон куда надежнее, но все-таки разрыв весьма значительный.

Если следовать сухой теории, то должны либо повыситься ставки по аренде, либо снизиться цены на недвижимость. Первое очень маловероятно. Как пишет РБК, предложение втрое превышает спрос, а арендодатели вынуждены всё больше идти на уступки: доля отказов в аренде упала до минимума в 5%. Поэтому снижение цен – логичное следствие.

О пузыре говорить не приходится, но дальнейшее снижение ставки по аренде при неизменной стоимости будет делать вложения в недвижимость все менее выгодными и все больше приближать рынок к пузырю. Связано это, скорее всего, с консервативным мышлением населения. Фондовый рынок считают рискованным, банкам доверяют меньше, чем квартирам. А недвижимость – это «своё», «физическое».