Premium
В предыдущем посте обсудили итоги 4-х лет льготной ипотеки.
Кратко: цены выросли в 2,7 раза, доступность жилья упала на 48%, обычный среднестатистический человек со средней зарплатой не может позволить себе жилье.
💡То есть в выигрыше остались, в основном, застройщики. За счет гос. субсидий они смогли повысить цены. При этом ежемесячный платеж по ипотеке, на который смотрит большинство заемщиков, оставался комфортным.
По этой простой логике с 1 июля цены на первичку должны резко пойти вниз, а всему рынку настанет хана
На деле, конечно же, все не так просто. Застройщики со своей стороны будут стараться ограничивать предложение (ввод многоквартирного жилья в Q1 24 снизился на 27% г/г). Также они вводят свои “льготные” программы. Например, у Самолета есть опция, позволяющая снизить ставку до 5,9% на первые несколько лет. Ну и в июне были “финальные” повышения цен, призванные компенсировать спад в объемах.
Плюс сохраняется семейная ипотека и другие адресные программы.
То есть значительного снижения цен ждать не стоит. Как отмечали ранее, видим 2 оптимальных сценария:
📍Цены на первичку останутся в боковике, пока доходы населения не “догонят” их. Плюс нужно, чтобы выровнялся спред со вторичкой.
📍Будет небольшой плавный спад параллельно с ростом доходов населения.
Продажи застройщиков снизятся. Но не столько из-за динамики цен, сколько по причине сокращения ввода. Плюс нужно понимать, что девелоперы заключили гигантское количество контрактов в 2023. Эти продажи будут постепенно признавать в качестве выручки, что поддержит фин. показатели в ближайшие пару лет.
Итого: охлаждение определенно будет, но апокалипсиса не ждем. Более того, в цену некоторых компаний уже заложены основные риски. Например, как в случае с #SMLT.
