Ипотека – в чем может быть подвох?

При планировании крупных сделок надо всегда тщательно изучать финансовую сторону вопроса и просчитывать все выгоды и издержки. Взяли для примера типичный региональный город, где проживает почти миллион жителей – Пензу.  Разберемся на конкретном примере, как рассчитать – стоит ли брать ипотеку или копить средства, снимая квартиру, а затем приобрести жилье без использования ипотеки. 

Заданные условия

Итак, средняя стоимость квадратного метра в Пензе, согласно порталам Домклик и Restate, составляет порядка 80 тыс. рублей. То есть однушка в 35 кв. м. обойдётся в 2,8 млн рублей. 

Цена аренды

Средняя ставка аренды однокомнатной квартиры – 8-10 тыс. рублей, возьмём среднее, 9 тыс. Это 108 000 рублей в год. Таким образом, доходность аренды для арендодателя будет на уровне 3,8%, что даже ниже самых низких депозитов в российских банках. Если переводить на язык инвесторов, то P/E составит 26 (т.е. для того, чтобы окупить квартиру арендой, нужно 26 лет). 

Условия ипотеки

Базовая ставка Сбербанка в Пензе безо всяких льгот – 13,7% на 20 лет. Если первый взнос у нас стандартный – 15% (420 тыс. рублей), тогда ежемесячный платёж составит 29 тыс. рублей. Уже в 3+ раза больше платежа по аренде. За 20 лет за квартиру мы заплатили бы 6,96 млн рублей – наш теоретический P/E поднимается до 64, очень дорого.

Как сэкономить и обернуть низкую окупаемость квартиры в свою пользу?

Ответ довольно очевидный: снимать квартиру, пока не накопите на покупку собственной. Если покупать в ипотеку, то в сумме придётся заплатить почти 7 млн рублей. Либо же можно тратить лишь 9 тыс. рублей в месяц на аренду, а разницу (20 тыс.) откладывать на вклад или в ОФЗ с реинвестицией купонов. Возьмем более простой вариант – депозит, сейчас ставка в том же СБЕРе 7%.  

Итак, первоначальный капитал равен первому взносу – 420 тыс. Предположим, что с учётом роста аренды и зарплаты синхронно, на протяжении всего срока у нас получится пополнять счёт на всё те же 20 тыс. ежемесячно. Тогда за 20 лет капитал вырастет до 12 млн рублей, из них 6,8 млн – чистый доход. 

Но это не всё

Такими темпами при ставке доходности 7% накопить на покупку квартиры удастся всего за 10 лет с учётом того, что её цена вырастет примерно на 50%, до 4,2 млн рублей (для расчета использовали среднеисторический рост стоимости квадратного метра в Пензе). За 10 лет совокупный баланс на вкладе увеличится до 4,29 млн рублей, из них 1,5 млн – чистый доход. 

В таком случае общие наши затраты составят:

- около 1 млн на аренду

- 4,2 млн на покупку квартиры

В сумме 5,2 млн рублей, уже меньше, чем ипотека. Да и квартира станет «своей» в два раза быстрее. Не забываем и про то, что мы ведь заработали 1,5 млн на вкладе. С учётом этого выходит, что собственных средств мы потратили всего 3,7 млн.

Опять же повторим, что расчёты зависят от изменяющихся входных данных: ставка по ипотеке и наличие льгот, регион проживания, уровень дохода и т.д. В Москве соотношение стоимости аренды квартиры к цене покупке заметно ниже, чем в Пензе, поэтому расклад будет совсем другим. А вот в регионах с низкой ценой аренды эта схема будет работать. Также расклад серьезно меняет льготная ипотека, 8%, и почти 14% – очень значительная разница. 

Суть в том, что если грамотно просчитывать финансовую составляющую, то можно очень солидно сэкономить и даже заработать. Вот почему финансовая грамотность – это «чит-код» в реальной жизни. В нашем примере с Пензой вышло, что мы получили квартиру в собственность не через 20, а через 10 лет, при этом сэкономив почти в 2 раза (совокупные затраты 6,96 млн и 3,7 млн рублей соответственно).