Девелоперы отработают 3 квартал с рекордной прибылью, а потом… 27.10.2023

​​ Девелоперы отработают 3 квартал с рекордной прибылью, а потом…

3 квартал 2023 года в РФ охарактеризовался самым активным с весны 2022 периодом ажиотажного спроса на недвижимость.

Если мы возьмём московский регион, то цены за кв. м. подскочили c ~254 тыс. в июне до 265 тыс. рублей в сентябре-октябре.

По всей России средняя цена за кв. м. первичного жилья в сентябре 2023 года составила почти 222 тыс. рублей. Хотя ещё в мае она была на уровне 213 тыс. рублей.

То есть цены выросли примерно на 5% за довольно короткий промежуток времени.

Что разгоняет спрос?

Высокая ключевая ставка. Клиенты стараются завершить сделки как можно скорее, чтобы сохранить выгодные условия. В сентябре Росреестр зафиксировал сразу три рекорда на ипотечном рынке Москвы:

📍В сентябре 2023 года на ипотечном рынке Москвы зарегистрировали 12,93 тыс. сделок, что является максимальным для этого месяца показателем за все время ведения статистики

📍За 3 квартал 2023 было зарегистрировано 40,45 тыс. ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках жилья. Это рекордный показатель, который на 49,1% превосходит аналогичный период прошлого года.

📍За 9 мес. 2023 года результат впервые перешагнул планку в 100 тыс. сделок.

Примерно то же самое происходит и на всем рынке недвижимости в России. То есть застройщики могут показать самые сильные показатели продаж как минимум с марта-апреля 2022 года.

Другой вопрос: как долго это продлится?

Аналитики строят разные прогнозы. Греф говорил о спаде в ипотеке РФ на 30% в ближайшее время. В УК «Метриум» ждут снижения цен на первичке на 10-15% в течение нескольких месяцев.

Ипотека – это 70-80% всех сделок российских застройщиков. 1 июля 2024 года заканчивается льготная ипотека, которая вообще была чуть ли не единственной точкой взрывного роста рынка недвижимости РФ в период пандемии COVID-19. Если её не продлят, то последствия для рынка недвижимости могут быть печальными. С 2019 года платежеспособность населения почти не изменилась, а цены за кв. м. выросли почти на 45%. Без льготной ипотеки 90% потенциальных покупателей не сможет позволить себе ипотеку. Ведь именно 90% ипотечного рынка, по данным Минфина, в данный момент покрывается льготными программами.

Таким образом, при негативном исходе спад всего рынка недвижимости во 2 полугодии 2024 года может составить 50-60%. Это, конечно, совсем апокалиптический сценарий. На деле же можем увидеть провал на 15-30%. Это вполне реалистичная картина. Для сравнения, с марта 2022 по январь 2023 цены по Москве в среднем упали на 10% на фоне повышения ставки по льготной ипотеке и снижения ажиотажа. Если льготную ставку совсем уберут, то последствия будут серьёзнее.

Итоги

Сейчас все будут радостно говорить о рекордном квартале для девелоперов, но нужно помнить, что этот тренд уже быстро идет на спад – торгуйте будущее, а не прошлое. Снизится и выдача ипотеки у банков.

С точки зрения льготной ипотеки – есть резон ее продлить. Все-таки строительство это один из ключевых драйверов роста ВВП. С другой стороны, это вздуло рынок и подсадило его на иглу, теперь без льготной ипотеки покупать стало сложно. Да и бюджету деньги тоже нужны. Летом 2024 года правительство ждет дилемма.

Invest Era. Подписаться