Premium
В 2023 году продажи Эталона выросли на 88% г/г в реальном и на 80% г/г в денежном выражении. Но выручка увеличилась всего на 10% г/г до 8,8 млрд рублей.
Также был получен чистый убыток 3,4 млрд рублей против прибыли 13 млрд годом ранее.
🤔 Как такое возможно, что продажи почти удвоились, а выручка толком и не выросла?
Все из-за особенностей признания доходов у девелоперов. Весь производственный цикл (от приобретения земли до сдачи квартир) в среднем занимает 3-5 лет, а то и больше.
Тем не менее, квартиры начинают продавать уже на этапе котлована, ведь застройщику нужно успеть реализовать как можно больше объектов.
Чтобы не было конфузов и покупатель не потерял деньги, например, в случае банкротства компании, регуляторы придумали эскроу-счета. Пока застройщик не передаст квартиру “в руки” покупателю, он не сможет “раскрыть” эскроу-счет и получить с него деньги.
Де-факто эскроу-счета – это как законтрактованная выручка или отгрузки у IT-компаний. Это те доходы, которые необходимо “отработать”, прежде чем признавать.
👉 Получается, что признать доход условный Эталон сможет только по факту передачи недвижимости. А то, что было отображено в продажах – это заключенные договоры, которые имеют мало общего с объемом признанной выручки.
🔎 Как использовать эту информацию по назначению?
Эскроу-счета – это один из ключевых показателей для анализа девелоперов. Нам важно знать:
А) Объем эскроу-счетов (это отражение будущих поступлений денежных средств)
Б) Динамику раскрытия счетов. Чем больший объем раскрывается, тем лучше, ведь застройщик получает ликвидность для погашения долга и финансирования новых проектов.
Поэтому иногда при слабой выручке у компании ожидается куда более сильный период в ближайшие 1-2 года, как, например, у Эталона. Или наоборот, как у ЛСР, когда 2023 год стал пиковым с точки зрения раскрытия счетов эскроу.
