Отрасль – REIT. Интегрированный инвестиционный фонд офисной недвижимости.

 

#HIW +2% после выхода отчетности

 

Отчетность📋 

💰Выручка 207 m$ (+0% к прогнозу, -2% г/г)

💰Чистая прибыль 38 m$ (+38% г/г) 

💰FFO 107 m$ (+3% г/г) 

💰FFO на акцию 0,99$ (+9% к прогнозу, +3% г/г)

 

Как использовать разборы компаний на Unity

 

 

📍Коэффициент заполняемости – 88,9% (-2,1 п.п. г/г)

 

За Q3’23 

📍Скорректированная EBITDAre 130 m$ (-5% г/г)

📍Коммерческие, общие и административные расходы (SG&A) 12 m$ (+28% г/г)

📍Расходы на работающую недвижимость 70 m$ (+0% г/г)

📍Приобретение (продажа) объектов недвижимости 10 m$ (-87% г/г)

📍Процентные расходы 35 m$ (+19% г/г)

📍NOI (чистый операционный доход) 131 m$ (+0,15% г/г)

📍Денежные средства и их эквиваленты 0,02 b$ (+19% г/г)

📍Долг 3,21 b$ (+0% г/г)

📍Чистый долг к скорректированному показателю EBITDA 6,1х (+0,25 п.п г/г)

📍Выплатили дивиденды на 53 m$ (+0% г/г)

📍Компенсация на основе акций 1 m$ (+14% г/г)

📍Количество акций в обращении +0,2% г/г

 

📮Прогноз на весь 2024 год

Прогноз компания не предоставила, по консенсус-прогнозу аналитиков выручка снизится до 829 m $ (-1% г/г) в 2024 году. FFO 3,46-3,64$ (-5-10% г/г), что соответствует консенсус-прогнозу аналитиков в 3,56$. Ожидают, что в этом году будут чистыми продавцами недвижимости на сумму от 75 до 200 m$, хотя объем продаж будет зависеть от стабилизации рынка офисных зданий. 

 

☎️ Конференс-колл 

Уверенные результаты за весь год демонстрируют устойчивость портфеля и баланса, а также неизменную прочность платформы. В течение квартала арендная активность ускорилась, и в этом году был заключен самый высокий квартальный объем новых договоров аренды, и 2024 год стартует столь же успешно. Текущие условия на рынках капитала заставляют уделять больше внимания управлению балансом. Рады, что получили доступ к рынкам долгового капитала, разместив 10-летние облигации и продлив срок действия кредитной линии до начала 2029 года без изменения объема заемных средств и спреда по займам. Текущий поток ввода новых сторонних объектов на рынки компании сократился вдвое по сравнению с тем, что было всего несколько лет назад, причем большинство этих разработок будут реализованы в течение следующих четырех кварталов. Ожидается, что к этому времени в следующем году будет построено минимальное количество новых объектов. Эта ситуация с сокращением предложения еще больше усиливает уверенность в долгосрочных перспективах.

 

👉Итоги

 

Финансовые показатели

Очередной стабильный отчёт. Выручка снизилась на 2% г/г и не изменилась к/к. Получили FFO в размере 0,99$ на акцию, +3% г/г. За весь 2023 год получили FFO 3,83$ на акцию, -5% г/г. Результаты включали разовые статьи, которые в общей сложности составили 0,08$ прироста FFO. Без учета этих статей FFO на акцию составил 0,91$ в четвертом квартале и 3,75$ за год, что на 0,01$ выше первоначального прогноза. Сразу стоит отметить, что компания не опубликовала презентацию, в которой содержится большинство операционных показателей, поэтому мы не сможем их полноценно оценить в данном разборе. Продали непрофильную недвижимость на сумму более 100 m$, включая землю, и добились значительного прогресса в реализации проекта строительства, завершив строительство домов 2827 Peachtree, Granite Park Six и GlenLake III. В 2024 году планируют продать от 75 m$ (гарантированно) до 200 m$ существующей недвижимости. Баланс принципиально не меняется, и производят тактические ребалансировки. Например, выпустили необеспеченные облигации на сумму 350 m$ со сроком погашения в феврале 2034 года и эффективной ставкой 7,8% годовых. Досрочно погасили без штрафных санкций необеспеченный банковский срочный кредит на сумму 200 m$, срок погашения которого наступал в октябре 2024 года. Плюс продлили срок действия кредитной линии до 2029 года. Сейчас компания не имеет долговых обязательств со сроками погашения до мая 2026 года и располагает доступной ликвидностью на 900 m$. На балансе стоит недвижимость примерно на 5 b$, или в две капитализации. Адекватный баланс с достаточной ликвидностью в сочетании с высококачественным портфелем из недвижимости на быстрорастущих рынках Sunbelt (Солнечного пояса) является основной причиной того, что Moody's совсем недавно подтвердило кредитный рейтинг Baa2 (BBB) со стабильным прогнозом. 

 

Операционные показатели

В отчётном квартале команда по аренде заключила договора аренды на 698 000 квадратных футов со средним сроком в 6,6 года. Атланта, Нэшвилл и Роли лидировали с двумя третями объема квартала. В Шарлотте и Орландо была самая высокая заполняемость – 95,6% и 93,5% соответственно. Кроме того, подписали договор аренды первого поколения площадью 105 000 квадратных футов в 2023 Springs, совместном проекте в пригороде Далласа. Всего заключили 100 сделок, что примерно соответствует историческому среднему показателю, и 44 из них были новыми договорами аренды. Также было семь новых клиентов на рынке, в основном компании, у которых были открыты небольшие региональные офисы площадью 2000 или 3000 квадратных футов. Хотя многие из показателей по аренде отражают понижательное давление текущего рынка, воодушевляет показатель заполняемости портфеля в BBD (лучшие деловые районы), который вырос более чем на 6,4 п.п.г/г.

 

Оценка

По мультипликаторам стоят дешевле среднеотраслевых, примерно на 50%, например, FWD P/FFO 6,4, и с точки зрения текущей див. доходности HIW предлагает одни из лучших (если не лучшие) дивиденды среди офисных REIT с инвестиционным рейтингом. По историческому P/FFO средние 5-ти летние значения лежат около 13, а текущая оценка в 2 раза меньше. После роста котировок компания торгуется ровно по балансовой стоимости активов, и материальная балансовая стоимость около 23$ за акцию. 3-х летний GAGR выручки 4%, в этом году ожидается околонулевая динамика. Дивидендная доходность 8,8% годовых с низким коэффициентом выплат около 50-60% от FFO. Как и отметили в прошлом разборе очень медленно, но операционная ситуация ухудшается. После прогноза на 2024 год мы увидим последовательное сокращение годового FFO на акцию второй год подряд. Справедливости ради, FFO всё равно останется заметно выше допандемических уровней. Компания активно работает над перезаключением договоров аренды, которые заканчиваются в течение текущего года, а это около 10% от общего портфеля, но, очевидно, не сможет обеспечить 100% результат. В этой связи заполняемость, вероятно, снизится в конце 2024 и начале 2025 года и достигнет диапазона от 87% до 89%. В целом, заполнили значительное количество крупных известных выселений, которые повлияли на NOI и заполняемость в прошлом году. И хотя эти новые арендаторы не внесут существенного вклада в 2024 год, они будут стимулировать NOI в будущие годы.

 

Прогноз

Не забываем, что HIW сохраняет пайплайн новых объектов стоимостью 518 m$, что обеспечит значительный потенциал роста по мере заполнения и стабилизации в ближайшие несколько лет. На звонке CEO прямо спросили про безопасность дивидендов. Он ответил, что они хорошо покрываются денежным потоком. И считают, что дивиденды являются важной частью общей прибыли для акционеров. Таким образом, исходя из перспектив, которые видят для бизнеса на данный момент, чувствуют себя очень комфортно в отношении дивидендов. С инвестиционной точки зрения котировки устранили вопиющую недооценку на уровнях ниже 20$ и сейчас, хотя и сохраняют недооценку, понятно, что она частично сократилась. На перспективы прямо повлияют два разнонаправленных фактора. С одной стороны, это снижение операционных показателей и FFO, которое продолжается, и 2024 год в любом случае будет слабее прошлого года. Это может негативно влиять на оценку, особенно если прогноз на 2025 год будет слабее 2024 года. С другой стороны, если ставку ФРС начнут снижать в середине года, то REIT и дивидендные истории попадут на радары инвесторов, которые постараются зафиксировать высокую дивидендную доходность. HIW по-прежнему торгуется с див. доходностью около 9% годовых, и это при подтверждённом рейтинге инвестиционного уровня. В текущий момент не видим рисков для дивидендов и считаем, что стоит удерживать всё купленное ниже 20$ в первую очередь как дивидендную историю. Новые покупки по текущим ставкам возможны, но нужно, чтобы ставку начали снижать как можно быстрее, в противном случае эффект от снижения операционных показателей возобладает, что может привести к падению котировок. Если смотреть с долгосрочной точки зрения, то очевидно, что текущее снижение фин. показателей настолько медленное, что уже с запасом покрыто падением котировок. Чтобы оправдать столь сильную коррекцию, FFO должен рухнуть на 30-40%, а не на 5%. 

 

Драйверы

1) Низкая оценка

2) Торгуется на уровне материальной балансовой стоимости

3) Высокие дивиденды

4) Низкий коэффициент выплат от FFO

5) Адекватный баланс, подтверждённый рейтингами инвестиционного уровня

 

Риски

1) Офисы, которые теряют популярность

2) Стагнация арендных ставок и невозможность их поднять на конкурентном рынке

3) Необходимость пересдавать по 10-15% от общего арендного портфеля каждый ближайший год

4) Снижение заполняемости

5) Сложность в продаже объектов недвижимости из-за низкого спроса

 

Точка входа (22 $) 

Среднесрочный потенциал (25 $)

Долгосрочный потенциал (40 $)

#Отчетность