Доходы населения не успевают за ростом цен на недвижимость 08.08.2022

Доходы населения не успевают за ростом цен на недвижимость За два года стоимость жилья в регионах выросла в 1,5 раза, а заработная плата – на 5%.

7 августа 2022 в 22:00

💡 Доходы населения не успевают за ростом цен на недвижимость

За два года стоимость жилья в регионах выросла в 1,5 раза, а заработная плата – на 5%. В столице динамика составила 30% и 13% соответственно, в Петербурге – 56% и 3% соответственно. Доступность жилья тоже падает – теперь копить на квартиру вместо 3-4 лет нужно 5-6 лет.

Такая статистика – тревожный звонок для девелоперов. С 2021 года они активно повышали цены на жилье, оправдывая их ростом цен на стройматериалы. Теперь «сырье» для строительства дешевеет (в июне -2,4% м/м), полугодовой скачок цен уже сравним с инфляцией (14% против 15,9%, т.е. резкого роста больше нет), использовать этот факт станет затруднительнее.

Единственной весомой поддержкой застройщиков становится льготная ипотека, движущаяся вслед за ключевой ставкой. О двузначном росте ипотечного кредитования мы уже писали, высокая вероятность дальнейшего снижения ставки усилит спрос на ипотеку. Собственно, это и закладывают в свои оптимистичные прогнозы девелоперы.

Понятно, что ожидания с большей степенью подтвердятся в столице, региональные сегменты выручки будут хуже (здесь аутсайдер – ЛСР). Но 7% ипотека при постоянном падении доходов – это не ключ к спасению застройщиков в долгосроке. Понижать надо до 1-2%, а еще лучше – дать населению возможность увеличивать свои доходы. Пока у государства это не особо получается.

То есть ключевая проблема рынка недвижимости, не в ипотеке, а в высоких ценах на жилье и низких доходах населения, на фоне высокой неопределенности. Как брать ипотеку, если человек неуверен в том, что сможет сохранить доходы и оплачивать ее?

Нельзя бесконечно повышать цены на недвижимость, если у населения не растут доходы. На рынке образуется пузырь. Нечто подобное мы видим в Китае, где девелоперы уже дышат на ладан.

Поэтому ставка на ПИК, ЛСР в текущих условиях является очень рискованной. Государство будет помогать, но их потенциал роста весьма ограничен. А вот если пузырь на рынке подсдуется, падение котировок будет очень чувствительным.