Вчера менеджмент #SMLT пообщался с акционерами и поделился прогнозами по продажам, фин. результатам, а также в целом рассказал о своём видении будущего компании. Есть ли по итогам этой встречи триггеры для роста бумаг? Котировки потеряли уже почти 80% за год.
Недавно разбирали проблемы компании
📑 Основные тезисы топ-менеджмента
🔥 Киевская площадь полностью вышла из состава акционеров в конце этого лета, а основную часть она продала ещё в 2023 г. При этом в капитал вошли два значимых акционера с пакетами 2 – 5%, их имена пока не раскрывают, но обещают скоро это сделать.
📍 Планируется обновить дивидендную политику к середине 2025 г.
📍 По бондам Самолёта выпуск 11 будет оферта в феврале 2025 г. Планируют предложить хороший купон, чтобы продлить часть займа. При этом группа готова к сценарию, когда выпуск будет предъявлен к оферте в полном объёме – текущих остатков хватает, чтобы на 100% закрыть данный займ.
📍 Продажи Самолёта растут быстрее рынка и более стабильны во время спадов. За 11 мес. 2024 г. группа продала около 1 млн. м. кв. в Московском регионе, сохранив показатель на том же уровне за аналогичный период прошлого года. При этом рынок просел на 17% г/г с 6 млн. м. кв. до 5 млн. м. кв.
📍 #SMLT объединяет активы, которые создают синергию с ключевым девелоперским бизнесом. Проектный институт компании S.23 стал лидером России по объёмам проектирования – 4,1 млн. м. кв. (более 2 млрд. руб. внешних контрактов). Оценка proptech компании Самолёт Плюс на pre-IPO составила 21 млрд. руб.
📍 Несмотря на высокую ставку сохраняется устойчивый спрос и рост цен. Объём продаж в Московском регионе по итогам 2025 г. снизится незначительно – до 6,5 млн. кв. м. (-11% г/г), при этом цена вырастет до 375 тыс. руб./ м. кв. (+4,5% г/г).
📍 5 основных мифов в секторе недвижимости по мнению компании – отсутствие потребности в новых метрах, большой «навес» метров, переток спроса на вторичку, сжатие рынка после отмены льготной ипотеки и снижение интереса инвесторов к рынку недвижимости.
1️⃣ Обеспеченность жильём сейчас 29 м. кв. на человека, что заметно ниже чем в развитых странах. Сейчас жилой фонд составляет 4,3 млрд. м. кв., а к 2030 г. достигнет 4,8 млрд. м. кв. (в том числе 1,7 млрд. м. кв. устаревшего жилья). При этом обеспеченность жильём вырастет до 33 м. кв. на человека и всё равно не будет дотягивать даже до текущих значений в развитых странах.
2️⃣ Доля нераспроданных квартир в московском регионе снижается каждый год. Сейчас доля остатков в проектах в реализации достигла минимальных значений – 37% (-2 п.п. г/г). При этом параллельно растёт доля проектов, которые получили РНС, но не выведены в реализацию.
3️⃣ Руководство не считает, что спрос перетечёт на вторичку, т.к. произошла полная перезагрузка продукта. Новостройки 10-х и новостройки 20-х годов кардинально отличаются по качеству, не говоря уже о Хрущёвках и Брежневках. При этом в Мос. обл. разница в цене на объекты первичного и вторичного рынка не превышает 10%, а в Москве всего 3%.
4️⃣ Застройщик полагает, что ипотека в Московском регионе остаётся доступной. Несмотря на рекордный ключ и сильно выросший платёж по рыночной ставке, платёж по средневзвешенной ставке находится на приемлемом уровне – около 73 тыс. руб. за квартиру 40 м. кв. на первичке.
5️⃣ Согласно опросам компании 86% клиентов покупают недвижимость именно для жизни, в то время как приобретение в качестве инвестиций рассматривает всего 14% клиентов (10% – для продажи и 4% – для сдачи в аренду).
📍 4 причины стабильности и фин. устойчивости Самолёта
1️⃣ Стратегия земельного банка на 2025 г. – наращивать готовые метры и приоритезировать стройку в регионах. Также намерены замедлять рост общего объёма строительства – в следующем году он останется ну уровне 2024 г. При этом запас метров, готовых к реализации вырастет на 24% г/г до 3,6 млн. м. кв.
2️⃣ В 2025 г. планируется подготовить к реализации 33 новых проекта и усилить географическую диверсификацию.
3️⃣ Планируется наилучшим способом монетизировать консолидированные активы в зависимости от ликвидности. Сейчас активы с высокой ликвидностью составляют 190 млрд. руб. (31,8% от общего объёма). В связи с этим Самолёт запустит первый на рынке ЗПИФ с квартирами и апартаментами для сдачи в аренду с ежеквартальными выплатами и IRR – 18%, а также реализует отдельное направление по аренде.
4️⃣ Сейчас девелопер имеет комфортный уровень долговой нагрузки на уровне 1,3х Net Debt / EBITDA. По итогам следующего года намерены снизить показатель до 1х, а аналогичный коэффициент с учётом ПФ и эскроу планируется опустить с 2,6х до 2,3х. Текущие остатки на счетах компании превышают 30 млрд. руб. при средневзвешенной ставке по долговому портфелю 12%. Текущее обеспечение ликвидными активами х2 к общему долгу с учётом ПФ.
📊 Выводы
Если резюмировать в 2- словах, то : не убедили. Котировки красноречиво продолжили падение, полностью игнорируя День инвестора. В начале года дали прогноз:
- рост продаж на 69% г/г, 2.7 млн квадратных метров, выручка 500 млрд рублей.
- Фактически: 1.3 млн квадратных метров, выручка 270 млрд.
И менеджмент записал это в “успехи” отметив, что результат лучше рынка. Может и так, но инвесторам от этого не легче. Прогноз от начала года оказался полностью нереалистичным.
По финансовой устойчивости тоже не очень убедительно. Средняя ставка по долгу в 12% быстро увеличится, т.к. значительная часть взята под плавающий процент. Есть 30 млрд ликвидности и оферта, в которую точно “ломанутся” инвесторы. С ней справятся, а вот дальше нужно снова искать ликвидность. Да порезали персонал и распродают часть земельного банка. Но ситуация как минимум непростая.
Много рассказывали про долгосрочные перспективы рынка недвижимости, но итак понятно, что они очень солидные. Проблема в том, чтобы они реализовались - нужно пережить текущий период высоких ставок. Как итог - День Инвестора не убедил в том, что нужно покупать акции или облигации SMLT. Больше всего смущают не высокие ставки и недоступность ипотеки, а крупный продавец, который упорно продает акции по низам. Думать о покупке стоит только после того, как ЦБ намекнет на возможное снижение ставок. И то есть ряд нюансов. А пока, судя по всему котировки продолжат падение.
