23 октября федеральный девелопер GloraX объявил о начале сбора заявок для IPO. Посмотрим на инвест-кейс и нестандартный формат размещения, который применяется впервые на российском рынке.
📊 Параметры IPO
▪️ Цена размещения: 64 ₽ за акцию, капитализация без учёта привлечённых средств — 16 млрд ₽. P/E LTM = 5,5x.
▪️ Формат: cash-in — средства пойдут на развитие и снижение долга, а не акционерам. Начало торгов — 31 октября.
▪️ Объём размещения: более 2 млрд ₽.
▪️ Главная фишка: механизм защиты инвестиций. Через год компания обязуется выкупить акции с премией 19,5%, если рыночная цена будет ниже цены IPO. Для этого нужно купить акции на IPO (или в течение месяца после начала торгов) и удерживать их на счёте год.
🏗 Чем интересен GloraX
✅ Растут быстрее конкурентов. За 9М’25 продажи в кв. м +88% г/г, в рублях +56% г/г. Для сравнения: у Эталона продажи за тот же период снизились на 6–13% г/г, у ЛСР — на 7–18% г/г.
✅ Лучшая рентабельность в отрасли. EBITDA-маржа — 42% (H1’25), стабильно выше 30% последние годы. Для сравнения: ЛСР — 23%, Самолёт — 34%.
✅ Бизнес-модель: специализация на ленд-девелопменте и приобретении проектов на самой ранней стадии.
✅ Фокус на регионах (11 субъектов РФ), где потенциал роста выше, чем в Москве и Санкт-Петербурге, при более низком входе. Прогноз роста целевого рынка — 2,1x до 2032 года.
✅ Оценка с дисконтом. P/E LTM — 5,5x, EV/EBITDA — 4,0x, что ниже среднего по сектору. С учётом темпов роста и маржинальности, это даёт потенциал апсайда.
✅ Комфортная долговая нагрузка. Один из самых низких показателей в отрасли — Net Debt/EBITDA 2,8x.
✅ Высокий потенциал рынка. Смягчение ДКП приведёт к оживлению ипотечного спроса. Несмотря на жёсткую политику ЦБ, цены на жильё не снижались, что указывает на сохранение устойчивого спроса.
⚠️ Риски
❗️ Жёсткая ДКП пока ограничивает ипотечный спрос. Для восстановления нужна ставка хотя бы 13%. У GloraX 69% продаж приходится на ипотеку, но значительная часть — по льготным программам, на которые ДКП влияет меньше.
❗️ Прибыль 2025 года частично завышена за счёт разовых факторов. Компания приобрела дочку с выгодой 1,46 млрд ₽, что отразилось в прибыли. Возможно, этим же M&A частично объясняется и рост выручки.
☝️ Оферта — сильный маркетинговый ход. Инвесторы фактически получают защиту капитала от убытков. После множества провальных IPO последних лет это поможет привлечь частных инвесторов. К тому же, удержание акций ради оферты снизит волатильность и риск панических продаж.
📈 Итоги
Компания выделяется быстрыми темпами роста и высокой маржинальностью благодаря региональному фокусу, а оценка IPO подразумевает дисконт. У всего сектора наблюдается улучшение: 3 квартал показал рост продаж, оживление ипотечного рынка и стабилизацию спроса.
Главный риск — возможное снижение финпоказателей в 2026 году, если цикл снижения ставки затянется. Однако решение ЦБ о снижении до 16,5% и сигналы о продолжении смягчения ДКП дают основания ожидать дальнейшего восстановления рынка.
Считаем, что IPO GloraX пройдёт успешно — благодаря уникальной оферте, сильным финансовым результатам и низкой оценке выхода. Для инвесторов, готовых держать акции больше года, это одна из самых привлекательных возможностей сезона.
#IPO #недвижимость #акции #мнение
#GLRX
