Ипотека только начала восстанавливаться. В апреле-мае выдачи выросли на 14–40% г/г. Но уже с 1 июля ужесточается выдача льготной семейной ипотеки:
Москва и Санкт-Петербург:
▪️ 1 ребенок: лимит 12 млн руб., ставка 12%
▪️ 2 ребенка и более: лимит 15 млн, ставка 10%
Не столичные регионы:
▪️ 1 ребенок: лимит 6 млн руб., ставка 10%
▪️ 2 ребенка и более: лимит 8 млн, ставка 8%
▪️ Сохранение ставки 6% — только при первоначальном взносе не менее 50% стоимости жилья.
▪️ Ставка 6% будет первые 15 лет, дальше повышается до «ЦБ +2(2,5)%». Заемщиков ждет резкое повышение платежей через 15 лет. Льготный период тоже сокращен — в 2 раза.
Минфин объяснил это желанием «перенаправить средства на другие социальные программы». Льготную ипотеку финансирует государство, возмещая банкам недополученные доходы. Как всем прекрасно известно, бюджет уже несколько лет как в глубоком дефиците, и эта мера буквально напрашивалась.
🏦 Последствия для банков
▪️ Снижение компенсаций от государства.
▪️ Снижение уровня одобрений и выдач.
▪️ Снижение объемов кредитования застройщиков в случае замедления спроса на новостройки (основной риск для ДОМ РФ).
🏗 Последствия для застройщиков
▪️ Сокращение объемов ввода.
▪️ Снижение поступлений на эскроу.
✅ Но есть и поддерживающие моменты
▪️ Ужесточение плавное, ставка льготного периода все равно остается ниже рыночной и увеличится не сильно.
▪️ Доля рыночной ипотеки уже 40–50% выдач. Рынок не сидит целиком на льготной ипотеке, адаптируется и к этому ужесточению.
▪️ Застройщики используют собственные схемы повышения продаж и конкурентоспособности продукции, пусть и менее маржинальные: рассрочки, спецпредложения.
▪️ Не следует ожидать обвала спроса, снижение будет терпимым для девелоперов. Да, осенью будет сильное снижение г/г, т.к. в прошлом году был аномальный спрос перед предыдущим изменением правил, но это в первую очередь эффект высокой базы.
С точки зрения экономики это решение правильное, льготные условия постепенно приближаются к рыночным. Льготная и семейная ипотека привели к серьезному увеличению цен в последние 5 лет и обходились государству очень дорого. Теперь программу пытаются постепенно и плавно сократить, процесс был запущен еще в 2024 году.
📌 Итог
Ожидаем снижение выдач в 3–4 квартале, после чего будет стабилизация и рост в 2027 году. Спред рыночной ипотеки к льготной продолжит сокращаться. Неявный позитив для Циана — возрастет активность на вторичке, ведь там и ставки ниже, и пока еще есть спред к ценам на первичке. В долгосрок Циан интересен, застройщиков пока не берем, большинство из них находятся в сложной ситуации, и серьезное улучшение в фин. показателях произойдет не раньше 2027 года.
#макро #потребительский #мнение
#CNRU
Telegram
MAX
